Взыскание неустойки по договору долевого участия на будущее

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки по договору долевого участия на будущее». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Порядок расчета неустойки по договору долевого участия

Если просрочка большая, и сдача еще не скоро, то безопаснее и выгоднее обращаться в суд за каждый новый период отдельно. Так вам больше присудят и получите деньги сразу, не дожидаясь сдачи дома.

Если просрочка небольшая, и сдача планируется уже через несколько месяцев, то лучше изначально заявить требование о взыскании уже начисленной неустойки, а также неустойки за будущий период. Ведь если, к примеру, решение суда будет вынесено за две недели до передачи вам ключей, то у вас останется маленькая часть еще непросуженной неустойки, начисленной за эти две недели. Идти с отдельным иском из-за 20 000 рублей? Игра просто не будет стоить свеч.

При проведении предварительного анализа мы учитываем множество факторов:

• сумма неустойки за просрочку сдачи объекта по ДДУ;
• наличие второстепенных требований (аренда, переплата по ипотеке и др.);
• практика суда по месту жительства дольщика;
• практика суда по месту нахождения застройщика;
• практика суда по месту исполнения ДДУ или другими словами — по адресу строительства дома.
• платежеспособность застройщика;
• наличие либо отсутствие возможности смены постоянной регистрации дольщиком;
• аналитическая информация по выбранной подсудности;
• и другие второстепенные факторы, такие как сроки рассмотрения дела, задержки в выдаче исполнительных листов и т.д.

Чем меньше размер неустойки по ДДУ, тем выгоднее обращаться именно в суд общей юрисдикции. При крупных размерах неустойки, и совпадениях некоторых других факторов, по-прежнему есть смысл обращаться в Арбитраж. Все очень субъективно и индивидуально. Так же есть возможность комбинировать два разных способа. Для проведения нашими юристами бесплатного анализа вашего вопроса и вашего застройщика, оставьте заявку у нас на сайте.

Нет, это не лампочка. Это исполнительный лист к застройщику, который вроде бы и есть, но исполнить его не получается. Тут дадим пару советов.

Если исполнительный лист уже на руках, и застройщик еще живой, но, где именно лежат у него деньги, вам не известно, то тут надо поиграть в шпиона. Позвоните в отдел продаж, притворитесь покупателем и запросите бланк договора долевого участия. Скорее всего там уже будут актуальные банковские реквизиты, куда приходят деньги с новых продаж.

Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:

• взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
• взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.

Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.

Шансы получить неустойку возникают с момента нарушения стороной условий соглашения. Однако, следует обратить внимание на сроки, указанные в договоре. Согласно требованиям статьи 8 вышеуказанного закона передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в ДДУ может стоять несколько сроков:

1. Окончания строительства.
2. Ввод в эксплуатацию.
3. Передача участнику.
4. Общий срок договора.

Штрафные санкции наступают с момента нарушения сроков передачи объекта. Юридическая практика показывает, что не стоит тянуть с взысканием неустойки. Если дело дойдет до суда, то орган правосудия может уменьшить сумму требований, поскольку у последнего появится резонный вопрос – почему сторона ничего не предпринимала ранее. Суд интерпретирует такое поведение не как меру защиты своих прав дольщиком, а способ заработать.

Процедура взыскания занимает время, в течение которого размер санкции возрастёт, более того в судебном заседании и иске необходимо указать, что пострадавшая сторона требует выплату неустойки за весь период до оформления акта передачи. То есть дольщик сможет получить часть неустойки сразу же, после вступления судебного решения в силу и часть, после, до момента акта приёма-передачи.

Адвокатская палата Республики Татарстан

Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:

1. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
2. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)

До 2016 года некоторые суды принимали решение о взыскании неустойки только за период до вынесения решения. Та задолженность, что появлялась после, требовала повторного обращения истца в судебную инстанцию. Однако согласно действующему законодательству сторона спора вправе требовать выплату денежных средств до фактического выполнения должником своих обязанностей, то есть на будущее.

В 2016 году Пленум Верховного Суда в своем постановлении «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» пришел к выводу о том, что требования истца о выплате неустойки на будущее – законна. Кроме того, расчёт штрафной санкции должен осуществлять судебный пристав в ведении которого находится соответствующее исполнительное производство по принудительному взысканию неустойки по ДДУ.

Цена, указанная в договоре долевого участия 3 000 000 рублей. Срок передачи недвижимости – до 1 марта 2019 года. На 31 марта 2019 срок просрочки составляет календарных 30 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 31 марта 2019 года, составляет – 7,75%. Рассчитываем неустойку по формуле для физических лиц:

3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 = 46 500 рублей

В Общество с ограниченной ответственностью

«Стройка века в Кунцево»

14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

ИНН: 36270198362; ОГРН: 2781198736072

От Кузнецова Василия Ивановича

14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

ПРЕТЕНЗИЯ

21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево» и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.

В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.

Согласно условиям договора, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И.

В соответствии с требованиями статьи 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Обязательства, взятые на себя сторонами договора должны быть выполнены полностью и в срок, установленный соглашением. В случае нарушения сроков, сторона обязана выплатить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора.

В связи с вышеизложенным требую и исполнить условия ДДУ и выплатить в качестве неустойки сумму в размере 46.500 рублей. Деньги должны быть перечислены на р/с № 398271674093 Сбербанка России в течение 7 дней с момента получения претензии.

Дата. Подпись.

Срок исковой давности по неустойке ДДУ: что делать, когда не выдали ключи от квартиры

pch.vector (Freepik)

Потраченные нервы, расходы на съём жилья, бытовые неудобства — эти проблемы знакомы тем, кто вовремя не заселился в новое жильё из-за задержки строительства или сдачи жилья. Но в таком случае можно получить неустойку с застройщика.

Чем дольше застройщик не выполняет свои обязательства, тем большую компенсацию может получить дольщик. При этом важно не забыть про срок исковой давности по ДДУ.

Расскажем, что такое срок исковой давности по договору долевого строительства, сколько он составляет и можно ли получить компенсацию от застройщика в 2023 году.

Исковая давность — это юридический термин, означающий время, в течение которого человек может обратиться в суд по тому или иному вопросу. Срок давности по ДДУ составляет три года. Если время упущено, то получить компенсацию будет практически невозможно.

Но с какого момента идет отсчёт срока? Есть два варианта, и суд может на своё усмотрение выбрать один из них.

1. Отсчёт с момента нарушения сроков условия договора. Например, если по ДДУ застройщик должен был передать квартиру до 1 февраля 2017 года, но в срок этого не сделал, то обратиться в суд дольщик должен не позднее, чем 31 января 2020 года — то есть в течение трёх лет с даты обещанной сдачи. Компенсация в итоге будет начислена за весь этот период. Сделать это можно и в том случае, если застройщик выполнил свои обязательства, но с просрочкой.
2. Обратный отсчёт. Исходной датой в этом случае становится день, на который назначена выдача ключей. То есть дольщик может подать на неустойку или за предыдущие три года, или за фактический срок, если просрочка была меньше этого периода.

Обращение в суд — это крайняя мера. Предварительно стоит попробовать договориться с застройщиком мирно и направить претензию с требованием выплатить компенсацию. Компании, дорожащие своей репутацией, чаще всего готовы пойти навстречу и решить вопрос до передачи дела в суд.

pressfoto (Freepik)

• Просрочка начинается не с момента задержки ввода дома в эксплуатацию, а со дня, когда дольщик должен был подписать акт приёма-передачи жилья, но этого так и не произошло. Поэтому ориентироваться нужно именно на указанную в договоре дату выдачи ключей, а она может отличаться от даты сдачи дома на 2-12 месяцев. Например, дата ввода дома в эксплуатацию — 1 квартал 2019 года, а дата выдачи ключей — 4 квартал того же года. И если к апрелю дом ещё не был сдан, это не значит, что застройщик нарушил права дольщиков. А вот если он не выдал ключи до 31 декабря, то уже с первого дня нового года начинается отсчёт дней просрочки.
• Важно, чтобы в акте приёма-передачи квартиры не было пункта «отказ от неустойки». Если он есть, а исковая давность по долевому строительству ведётся по принципу обратного отсчёта, получить деньги будет нельзя.

Таким образом, максимальный период, за который можно получить неустойку, — это три года, и подать заявление нужно в эти сроки. Можно попытаться получить выплаты за полный срок просрочки, если он превышает три года. Но если застройщик заявит о применении исковой давности, то дольщику откажут.

Рассчитывать в этом случае можно только на невнимательность представителей ответчика, которые просто проигнорируют судебное заседание. Но на практике такое бывает нечасто: в основном тогда, когда компания уже признана банкротом, терять ей по сути нечего и платить нечем.

Дольщикам, которые планируют получить неустойку от застройщика, важно знать: до 1 июля 2023 года действует мораторий на взыскание.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу квартиры или дома

Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.

Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком.

По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ.

Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.

Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ.

Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:

• чрезмерные административные барьеры;
• нарушения обязательств по поставке сырья, материалов или оборудования подрядчиками;
• долгое подключение коммуникаций к зданию;
• недостаток финансовых ресурсов;
• обстоятельства непреодолимой силы, стихийные бедствия;
• различия реальных и проектных характеристик объекта недвижимости.

Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца.

Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока.

Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места.

Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки.

В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.

Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику.

Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект.

Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков.

При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.

Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.

Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков.

Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле:

Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).

Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста. Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.

Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья.

Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд.

В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.

Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.

Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре.

Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется.

Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.

2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.

Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования).

1. Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так:
2. Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
3. После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.
4. При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так:
5. Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.

О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу.

Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме. Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком.

Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут.

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

• 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
• 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.

Стоимость наших услуги

Совет № 1: Взыскание 100% суммы неустойки по ДДУ

Сразу говорю: забудьте. Вероятность получения полной суммы при взыскании неустойки по ДДУ стремится к нулю. Все суды: и районные, и арбитражные режут неустойку. Да, даже арбитражные судьи начали кромсать эту сумму. У парочки судей из Арбитражного суда г. Москвы сформировалась принципиальная позиция: уменьшать неустойку ровно в 10 раз. Но там еще и штраф теперь не взыскивают. Об этом поговорим немного позже. Идем дальше.

Совет № 11: Висит груша — нельзя скушать

Нет, это не лампочка. Это исполнительный лист к застройщику, который вроде бы и есть, но исполнить его не получается. Тут дадим пару советов.

Если исполнительный лист уже на руках, и застройщик еще живой, но, где именно лежат у него деньги, вам не известно, то тут надо поиграть в шпиона. Позвоните в отдел продаж, притворитесь покупателем и запросите бланк договора долевого участия. Скорее всего там уже будут актуальные банковские реквизиты, куда приходят деньги с новых продаж.

Срок передачи недвижимости

Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.

Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».

Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.

Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.

Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.

Расчет неустойки за просрочку сдачи жилья

Материально-правовым требованием истца к ответчику о взимании неустойки за пропуск установленного срока сдачи недвижимого имущества по договору долевого участия является:

Неустойка – установленные Федеральным Законом или договором (в данном случае ДДУ) финансовые средства, которые заемщик должен заплатить кредитору за невыполнение или не полное выполнение договоренности. О взыскании неустойки говорится в ч. 2 ст.6 ФЗ № 214. Начисление штрафа согласно Закону о защите прав потребителей. Возмещение убытков, морального ущерба, упущенной выгоды.

Отстаивание нарушенного права подразумевает применение любых правовых методов, которые не запрещает законодательство Российской Федерации. Первоначальным и значимым моментом во время подсчета суммы неустойки за просрочку сдачи недвижимого имущества будет являться подсчет даты, по истечении которой наступает просрочка. Важное обстоятельство при этом – указание в соглашении долевого участия срока даты передачи дольщику недвижимого имущества, по его окончании покупатель может обратиться с претензией. Следовательно, подсчет неустойки производится с момента той даты, которая следует за датой, указанной в договоре и до того времени, пока имущество не будет передано покупателю. При этом срок просрочки высчитывается согласно сроку сдачи недвижимого имущества по акту.

Сумма к уплате по неустойке, которую необходимо взыскать с заемщика, если последний нарушил сроки сдачи недвижимости, прописанные в договоре долевого участия, рассчитывается по определенным формулам.

Схема формулы для дольщика — юридического лица будет выглядеть следующим образом:

Н = Д*С*(Р*1/300), где

Н — Общая сумма полученной неустойки,

Д – число календарных дней просрочки, которые следуют за днем, указанным в ДДУ,

С – стоимость недвижимости, указанная в договоре,

Р – ставка рефинансирования.

Схема формулы, где покупатель является физическим лицом выглядит иначе:

Н = Д*С*(Р*1/150), где также

Н – итоговая сумма неустойки,

Д — число просроченных застройщиком дней, которые следуют за днем, указанным в ДДУ,

С – цена недвижимости, прописанная в договоре,

Р – ставка рефинансирования.

При этой формуле 1/150 показывает удвоенную ставку рефинансирования, размер ставки на момент подсчета неустойки требуется уточнить в Центральном Банке РФ.

Калькулятор расчета неустойки.

О какой неустойке идет речь

Мораторий на взыскание неустойки с застройщика подразумевает временную отмену штрафов за невыполнение требований, установленных законодателем. В частности, касается это нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства и прав дольщика. Последний всегда мог подать требование на выплату неустойки в случае неисполнения сроков, прописанных условиями договора. Пеня начислялась в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки для юридических лиц, 1/15 — для физических. Кроме того, участник ДДУ мог потребовать взыскание штрафа за невыполнение застройщиком обязательств в размере 50% от суммы неустойки.

Еще в 2020 году, в период пандемии, власти ввели антикризисную меру для поддержки строительного рынка. А уже с 29 марта 2022 мораторий принял законодательную форму, при этом пока неизвестно, какой у него будет предельный срок. Ранее говорилось об ограничении взыскании неустоек до 31 декабря 2022, но, как мы уже отметили ранее, мораторий был продлен до июня нынешнего года.

Похожие записи:

• Ловля с лодки запрет 2024 в Ярославской области
• Снюс разрешен в России 2024 ли год
• Патронаж над пожилыми: полная опека, причины, оформление, условиях