Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные или обменять её на трехкомнатную с доплатой?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные или обменять её на трехкомнатную с доплатой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Как оформить размен квартиры на две поменьше
Жилищный кодекс в статьях 72-74 рассказывает о том, как происходит обмен помещениями, занимаемыми по договору социального найма, как именно происходит этот процесс, а также заостряет наше внимание на других нюансах. Меньшее на большее Как поменять квартиру на большую с дополнительной оплатой? Самая частая потребность граждан нашей страны – это обмен своей квартиры на большую. Этому может способствовать ряд причин, начиная от появления в семье нового ее члена и заканчивая улучшением общего материального положения конкретной семьи. Совершенно логично, что при увеличении метража жилой площади, нужно немного раскошелиться.
Сегодня, благодаря развитию законодательства, процесс трансформировался, но не поменял своей сути. Узнайте о том, как разменять муниципальную недвижимость принудительно, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, а также о том, как обменять двухкомнатную, трехкомнатную квартиру или комнату в общежитии и коммуналке, из наших статей.
Как разменять квартиру: однокомнатную, двухкомнатную, муниципальную
К размену квартиры приходится прибегать, если между собственниками складывается конфликтная ситуация либо семья ищет возможность обеспечить жильем каждого своего члена. При наличии свободных средств особых проблем с разменом не возникает. Однако при ограниченном бюджете и незначительной стоимости недвижимости сложно найти подходящий вариант. В этом материале разберем, какие варианты раздела допускает закон и как правильно провести такую сделку.
- рыночная цена первоначальной квартиры и выбранных вариантов для размена;
- характеристики каждого объекта в сделке (например, выбрав для размена две однокомнатные квартиры на окраине города или в старом фонде, можно вовсе избежать доплаты);
- наличие собственных или заемных средств для доплаты (при наличии дополнительных источников финансирования, при размене можно не ухудшить свои жилищные условия).
Размен квартиры при разводе и с родителями
Согласно положениям Семейного кодекса, все имущество, включая недвижимость, совместно нажитое супругами в период брака, делится «поровну», если брачным контрактом специально не предусмотрено иное. После завершения свадебной церемонии супруги признаются собственниками квартиры. Продажа доли в недвижимости официально не запрещена и теоретически возможна.
Однако на практике это очень сложно и практически невозможно. Какой покупатель согласится на половину квартиры? Поэтому бывшим светским лицам необходимо прийти к взаимному соглашению. Акции продаются покупателю, а на вырученные деньги он уже покупает себе еще один дом.
Это приводит к расколу. Процедура может быть сложной, если в нее вовлечены органы власти (если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний ребенок).
Если бывшие светские супруги не пришли к консенсусу после окончания свадьбы: если супруги не хотят переезжать, или если супруги против обмена, можно попытаться добиться обмена имущества через суд.
Самостоятельно решить этот вопрос очень сложно. Вам нужно найти покупателя на квартиру. Затем вам нужно будет найти крышу для себя. Именно поэтому рекомендуется обратиться в профессиональное агентство недвижимости. Они обеспечат завершение всех договоров купли-продажи в тот же день, что минимизирует риск продавца.
Если вы решите разделить родителей и заменить общую квартиру, вам нужно будет найти первого покупателя, а затем подыскать варианты для новой квартиры. Договор заканчивается подписанием и регистрацией договора купли-продажи.
Обмен квартиры на новостройку
Не у всех есть первоначальный взнос для покупки новой квартиры в новом жилом комплексе. Кроме того, производители все чаще обращаются к системам замены. Они принимают на продажу старые дома.
Одновременно подписывается контракт CDU или соглашение о резервировании. Этот процесс более сложный. В большинстве случаев подрядчик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает комиссионные за свои услуги.
Однако можно использовать и альтернативный вариант, при котором подрядчик оценивает стоимость переданного ему имущества, и эта сумма засчитывается при продаже нового имущества.
Технически эта сделка не является соглашением о свопе. Договор купли-продажи регистрируется в Федеральной газете. Дополнительные расходы оплачиваются по договоренности между производителем и покупателем.
Если один из собственников против
При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.
Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев. Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.
Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.
Какие существуют варианты с приватизированной квартирой
При случае, когда хозяин жилья выступает в качестве полноправного владельца, это значит, что жилье было им приватизировано, то он сможет произвести вариант с договором мены, но придется пройти несколько этапов:
при помощи специалистов из агентства, они предоставят наиболее лучшие и выгодные варианты для обмена, который подойдет для обеих сторон сделки, учтите, что без помощи агентства на поиски могут уйти недели, месяца или даже годы;
оформление и подпись договора мены, передаточного акта. Как отмечают квалифицированные специалисты, ключевые особенности договора мены от стандартного заключаются в том, что деньги за квартиру не будут переданы, так как будет осуществлен переход жилья;
подготовка пакета документов, которые будут нужны для оформления сделки, а также дальнейшая передача всех требуемых документов в Росреестр либо «Мои документы»;
получение выписки Единого государственного реестра недвижимости.
Кому актуальна смена квартиры
Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.
- В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
- Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
- Разменивается или обменивается жилье и при разводе.
Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?
Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества
Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.
Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.
Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.
В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.
Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.
Обмен квартиры на новостройку
Не у всех есть первоначальный взнос для покупки новой квартиры в новом жилом комплексе. Кроме того, производители все чаще обращаются к системам замены. Они принимают на продажу старые дома.
Одновременно подписывается контракт CDU или соглашение о резервировании. Этот процесс более сложный. В большинстве случаев подрядчик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает комиссионные за свои услуги.
Однако можно использовать и альтернативный вариант, при котором подрядчик оценивает стоимость переданного ему имущества, и эта сумма засчитывается при продаже нового имущества.
Технически эта сделка не является соглашением о свопе. Договор купли-продажи регистрируется в Федеральной газете. Дополнительные расходы оплачиваются по договоренности между производителем и покупателем.
Профессиональные арендаторы
В условиях кризиса не у всех может получиться размен квартиры. В этом случае есть запасной вариант — не продавать свою квартиру, а сдать ее в аренду, самому же временно съехать в более дешевое жилье. В этом случае прибавкой к бюджету станет разница между арендными ставками. В пользу этого варианта говорит как более быстрое его осуществление, так и отсутствие дополнительных расходов (если заниматься поиском арендатора и нового жилья самостоятельно).
Риэлтеры советуют сначала присмотреться к своей квартире. Если объект неликвиден, лучше продать. Если же квартира находится в хорошем районе, лучше оставить ее за собой, временно сдав в аренду.
Владельцы элитных объектов в спальный район или Подмосковье вряд ли поедут, разве что в собственный загородный дом. Правда, в кризис и они готовы поступиться своими квадратными метрами. «Владельцы элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса готовы сменить просторное жилье на
более компактное. Например, люди, занимающие квартиру площадью 150-200 кв. м, готовы переехать в двухкомнатную квартиру площадью 60-70 кв. м. Однако такие собственники предпочитают не переезжать в другой район — будут искать вариант в своем районе»,- рассказывает руководитель отдела по работе с собственниками агентства недвижимости IntermarkSavills Марина Морозова. Доход от такой смены обстановки может составить $3-8 тыс. в месяц.
Самые «вкусные» объекты, по оценке риэлтеров,- недвижимость в Центральном или Западном административных округах, шаговая доступность от станций метрополитена, современный монолитно-кирпичный дом застройки не ранее 90-х годов, ремонт хорошего качества и гарнитурная мебель. Если несколько лет назад наличие бытовой техники считалось роскошью, то сейчас это обязательное требование. Максимальная выгода от сдачи в аренду такой квартиры достигается в том случае, если ее владелец съедет в спальный район или еще дальше — в Подмосковье. Разница также может быть существенной, если он предпочтет квартиру с менее качественным ремонтом, минимальным набором мебели либо вообще без нее.
Для владельцев однокомнатных квартир сдача объекта в аренду — практически единственный способ извлечь из нее прибыль. Правда, в этом случае ее владельцам стоит рассмотреть вариант переезда в еще более скромное жилье. Если квартира двухкомнатная и вас не пугает мысль превратить ее в коммуналку, можно попробовать сдать комнату. «Это выгодно, если разница существенна. Например, невыгодно сдавать квартиру в Москве за 20 тыс. руб., а самому снимать в ближайшем Подмосковье за 17 тыс. руб., так как транспортные расходы съедят всю прибыль»,- считает руководитель отдела аренды компании «Кредит макс» Алексей Смердов.
Минимальные арендные ставки зафиксированы на однокомнатные квартиры экономкласса. Наименьшая арендная ставка — в Юго-Восточном административном округе ($690 в месяц), чуть выше — в Восточном и Северо-Западном административных округах ($700), третье место занимает Северо-Восточный административный округ ($716).
В агентстве недвижимости МИАН минимальная стоимость аренды однокомнатных квартир (30-35 кв. м) — 20 тыс. руб., двухкомнатных (35-40 кв. м) — 25 тыс. руб. Такие квартиры можно найти в Жулебине, Бескудникове и Дмитровском районе, в 15-20 минутах от метро на общественном транспорте, в пяти-девятиэтажных панельных зданиях, с минимальным набором мебели либо без нее. В агентстве недвижимости DOKI «Деньгам» рассказали, что самая дешевая однокомнатная квартира сдается в Южном Бутове. За 16 тыс. руб. арендатор получит квартиру с ремонтом, с необходимой бытовой техникой, но без мебели в комнате. В Зеленограде можно снять однокомнатную квартиру с двумя лоджиями, после
ремонта, с мебелью и бытовой техникой за 15 тыс. руб. Правда, квартира сдается вместе с собакой. Адекватные варианты можно снять за 18 тыс. руб.: однокомнатная квартира на Вешняковской улице (в районе метро «Выхино») — кухонный гарнитур, мягкая мебель, стенка, телевизор, холодильник. Похожие варианты за такие же деньги есть в районе станций метро «Царицыно» и «Бульвар Дмитрия Донского».
Для самых экономных есть варианты в пределах 10 тыс. руб. Однако, как правило, это будет неотделанная квартира в новостройке без мебели, редко — с сантехникой, или же квартира очень
маленькой площади в старом доме, в плохом состоянии. Например, в Электрогорске можно снять однокомнатную квартиру за 8 тыс. руб.: пятиэтажка, пол из досок, без мебели и без кухни — только плита и мойка. Однокомнатную квартиру от 10 тыс. руб. можно снять в юго-восточной, восточной и южной части Московской области — в Егорьевске, Ступине, Коломне, Кашире, Шатуре.
Цели определены. Что дальше?
Далее предстоит изучение рынка недвижимости. Важно определить, кто диктует правила в данный конкретный момент времени — продавцы или покупатели. И учитывать нужно не только общую тенденцию, но и ситуацию в конкретном городе или регионе.
Предыдущие экономические кризисы наглядно показали, что при отсутствии спроса на недвижимость или очень большом предложении своего покупателя можно ждать годами. Особенно сильно это касается элитных жилых комплексов. Дорогие квартиры в двух-трех ярусах остаются невостребованными долгие годы. Покупатели предпочитают более дешевые квадратные метры в спальных районах.
Как понять, что ценится в данный конкретный момент времени? Можно обратиться к специалистам в сфере недвижимости. Можно изучить отчеты аналитиков и актуальные предложения в местных источниках информации (газетах, специализированных сайтах).
Как и на что разменять трёхкомнатную квартиру? Варианты обмена на двухкомнатные и однокомнатные
- Развод является основной причиной размена апартаментов. Супруги больше не желают жить вместе, а значит, нуждаются в разных площадях. Когда нет времени продавать жилье и потом покупать поочередно жилплощадь, можно обратиться к варианту обмена.
- Дети вырастают, и им также требуется собственное жилье, а вот родители могут довольствоваться площадью поменьше. В этой ситуации также возможен размен апартаментов.
- Мене полежит недвижимость, которая досталась по наследству нескольким людям и чтобы каждый стал обладателем собственной недвижимости и осуществляется мена.
К примеру, у одной есть трехкомнатная квартира, а у другой стороны, две однокомнатных.
- Купля продажа используется тогда, когда стороны изначально не хотят заключать контракт мены или же когда в сделку вступает третья сторона.
- Иногда обмен может происходить через посредника. К примеру, дается риелтору задаток и он выкупает интересующие площади. Затем продаются апартаменты третьим лицам и уже потом заключается договор мены с риелтором.
Размен квартиры: как провести выгодную сделку
При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).
Комплекс услуг агентства «ДомЭль»
Агентство «ДомЭль» предоставляет своим клиентам полный комплекс услуг по размену двухкомнатной квартиры на две однокомнатные. Мы гарантируем профессиональное сопровождение сделки от начала до конца, чтобы наши клиенты получили максимально выгодные условия и осуществили переезд без лишних хлопот.
У нас работает команда опытных и квалифицированных специалистов, готовых помочь вам в решении всех вопросов, связанных с разменом квартиры. Мы проводим комплексное юридическое сопровождение сделки, включающее проверку документов, оформление договоров и согласование условий с обеими сторонами.
В рамках нашего комплекса услуг вам будут предложены различные варианты выбора однокомнатных квартир, учитывая ваши предпочтения и бюджетные возможности. Мы также организуем просмотры и проконсультируем по всем вопросам, связанным с покупкой новых квартир.
Мы ценим доверие наших клиентов и стремимся предоставить им высокий уровень сервиса. Все наши сотрудники абсолютно конфиденциальны и гарантируют надежность и безопасность сделок. Мы уверены, что с агентством «ДомЭль» ваш переезд будет комфортным и безопасным, а вы получите все необходимые услуги в одном месте.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вам может понравиться идея обмена двухкомнатной квартиры на однокомнатную в более престижном районе города или на более высоком этаже. Таким образом, вы можете повысить уровень комфорта и качество жизни, оставаясь в пределах своего бюджета.
Другой вариант – обмен квартиры на квартиру в другом городе или даже в другой стране. Это может быть отличной возможностью для тех, кто мечтает переехать в другую локацию, но не готов продать свое нынешнее жилье.
Также стоит учитывать возможность обмена жилья на коммерческую недвижимость, например, на магазин или офисное помещение. Этот вариант может быть интересен для предпринимателей, которым нужно перенести свое дело в новое место, но не хотят терять жилую недвижимость.
Конечно, перед принятием любого решения о смене квартиры, стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы каждого варианта, а также учитывать свои собственные предпочтения и потребности. Важно помнить, что различные варианты обмена жилья могут представлять различную стоимость и доступность.