Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку без риэлтора

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку без риэлтора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

Достоинства покупки готового жилья:

• Заселение после оформления сделки
• Постоянная регистрация по месту жительства
• Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки

Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:

• Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
• Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
• Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация

Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:

• Данные продавца и покупателя.
• Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
• Адрес квартиры и её описание.
• Права, обязанности и ответственность сторон.
• Сроки освобождения жилплощади.
• Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

• Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
• Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

Риски и вопросы владельцу

Вопросы могут быть любыми, но есть те, ради которых стоит еще раз вернуться к продавцу, чтобы непременно их задать, желательно конспектируя ответы:

• Кто собственник, и состоит ли он в браке?
• Когда была куплена квартира, или каким образом получена в собственность?
• Есть ли среди собственников нетрудоспособные и несовершеннолетние?
• Есть ли какие-то обременения?
• Владелец будет участвовать в сделке лично или воспользуется услугами доверенного лица?
• Были ли какие-то судебные разбирательства, связанные с этой недвижимостью?

Итак, мы описали все основные моменты, на которых стоит заострить внимание. Важно сохранять бдительность и помнить о существовании мошенников и просто недобросовестных продавцов. Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.

Эту пошаговую инструкцию лучше распечатать или создать на ее основе собственную «дорожную карту» и спланировать каждый этап вместе со списком задач, которые надо решить, и вопросов, нуждающихся в прояснении.

Рассчитываемся с продавцом

Перед тем, как купить квартиру самостоятельно без риелторов, покупателю нужно обдумать способ и сроки полного расчета. Это указывается в договоре, поэтому фактическая передача денег должна соответствовать написанному. После оплаты (неважно, в какой форме) продавец пишет расписку о ее получении.

Что нужно указать в расписке?

— ФИО и паспортные данные получателя и плательщика;

— полученную сумма (цифрами и прописью);

— за что получены деньги («за квартиру по такому-то адресу, такой-то площади»);

— способ оплаты (наличными, безналом);

— отсутствие претензий («претензий не имею»);

— подписи сторон с расшифровкой и дату.

Инструкция по покупке квартиры без помощи риэлтора

Самостоятельное осуществление покупки недвижимости следует проводить с учетом нюансов всех ее этапов. В числе таковых можно назвать:

1. Подбор базы недвижимых объектов по заданным критериям;
2. Осмотр квартиры и оценка ее соответствия заявленным требованиям (наличие изъянов или слабая инфраструктурная развитость могут позволить снизить установленную продавцом стоимость);
3. Ознакомление с правоустанавливающими и другими сопутствующими документами продавца (предварительная проверка добросовестности контрстороны убережет от обмана или мошенничества, подтвердит юридическую чистоту сделки и отсутствие на квартире долгов);
4. Утверждение всех условий приобретения (конечная стоимость, размер авансового взноса, сроки, порядок распределения расходов за дополнительные услуги);
5. Заключение предварительного договора и внесение части стоимости квартиры под расписку (в таком договоре зафиксированы все существенные условия основного договора, а оставление сторонами на нем своей подписи подтверждает, что достигнуто согласие и недопустим односторонний порядок изменения условий);
6. Заключение основного договора (при ипотеке его заключение допускается в присутствии работника банка; при покупке за счет собственных средств можно привлечь нотариуса);
7. Перечисление денежных средств продавцу;
8. Передача документов на регистрацию права собственности.

Оформление квартиры по ипотечной программе

Покупка квартиры с привлечение заемных средств банка обеспечивает некоторые гарантии благонадежности процедуры. Дело в том, что кредитная организация проводит тщательную проверку документов на предмет их соответствия правовым требованиям и достоверности изложенной в них информации, сведений.

Перед покупкой квартиры необходимо провести ряд действий по завязыванию отношений с самим банком. К ним относятся:

1. Анализ репутации банков и предлагаемых ими финансовых продуктов ипотечной сферы;
2. Выбор наиболее подходящих условий кредитования;
3. Сбор предварительных документов, требуемых для подачи заявки на ипотеку (как правило, среди их числа просят предоставить: заявление-анкету; паспорт или другой документ, устанавливающий личность; 2НДФЛ);
4. Получение одобрения заявки;
5. Предоставление заемщиком полного пакета документов;
6. Оформление ипотечного договора и открытие расчетного счета.

Какие документы нужны на квартиру-вторичку для ипотеки

Выбрав жилье и договорившись с продавцом-собственником по формату оплаты, нужно подготовить документы для банка по объекту ипотечного залога (т.е. по приобретаемой квартире).

На ипотечное жилье-вторичку банку потребуются:

• правоустанавливающие документы продавца. В таком документе указывается основание, дающее продавцу право собственности квартиры (ДКП, договор приватизации, дарения, свидетельство наследства и др.);
• гражданские паспорта собственников (копии). Если собственник младше 14-ти, то свидетельство о рождении (также копия);
• ЕГРН-выписка. Кредитные отделы некоторых банков запрашивают выписку ЕГРН самостоятельно;
• согласие продажи супругов, органов опеки (при потребности);
• справка о числе зарегистрированных в квартире. Получается в МФЦ;
• рыночная стоимость квартиры (отчет). Заказывается в оценочных компаниях, одобренных банком. Стоит от 3 000 руб. Некоторыми ипотечными банками данный отчет заказывается самостоятельно, за их счет.

Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита

Далеко не все мы обладаем развитой интуицией, аналитическим складом ума, юридическим образованием и временем обстоятельно изучать все вопросы, связанные с выкупом недвижимости.

Даже если у вас есть как минимум два фактора из перечисленных: время и склонность к анализу, не будет лишним заручиться поддержкой опытного специалиста – риелтора или юриста, тем более что сделать это можно в формате онлайн.

Преимущества юридического сопровождения онлайн:

1. Более доступная цена услуги, чем при обращении к юристу в обычном формате.
2. Экономия времени клиента и юриста.
3. Осознание клиентом ответственности, понимание рисков.
4. Большое количество полезной информации, помогающее клиенту сформировать четкую картину поиска жилья, проверки документов, заключения сделки.

К клиенту, обратившемуся за услугой, прикрепляется персональный юрист, который постоянно на связи. Сотрудничество начинается с заключения договора. По договору юристы проверяют документы до 3 вариантов квартир, которые отобрал клиент, как максимально интересные для него по стоимости, условиям.

Также юрист составляет все виды договоров (предварительный, договор аванса, текст основного договора). Дополнительно он выдает клиенту инструкцию по проведению сделки и консультирует его на всех этапах: от начала сотрудничества до успешного завершения.

Специфика сотрудничества в том, что на каждое действие клиента выдается письменная инструкция и проводится устная консультация. Вы понимаете, что делать на каждом из этапов. Вся информация фиксируется, и вы видите результат своей работы и работы юриста.

Приобретение жилья – ответственное и непростое мероприятие, к которому надо должным образом подготовиться.

Прежде чем перейти непосредственно к процессу покупки, следует рассказать как действовать, чтобы не потерять деньги и нервы. Всякое ответственное и сложное дело нельзя начинать без подготовки: правильно проведённая предварительная работа облегчает такую задачу.

Первое, с чем следует определиться: кто будет заниматься поиском квартиры и оформлением договора – вы или риэлтор? Оба варианта требуют продуманного подхода и предварительной работы. На первый взгляд, легче воспользоваться профессиональной помощью и это вполне оправдано.

Хороший риэлтор учится работать годами и обладает соответствующими навыками. Но за свои услуги он берёт определённую плату, иногда весьма приличную. В среднем услуги риэлтора на рынке варьируются от 2% до 6% от суммы сделки (осуществляя помощь в продаже квартиры).

Однако, за подбор квартиры, то есть помощь в покупке, посредники берут гораздо меньше: от 0,5% до 3%.

Оцените, сколько вы сможете выиграть, если решите заняться покупкой квартиры самостоятельно и обойтись без посредников. И постарайтесь определить, способны ли вы сами учесть все возможные риски при совершении сделки.

Помните, что решив действовать самостоятельно, вы, возможно, выиграете в деньгах, но при этом потеряете гораздо больше моральных сил и ресурсов времени.

Нужно также определиться, какую именно квартиру вы хотите приобрести.

Рынок жилья подразделяется на первичный и вторичный.

Первичное жильё – это квартиры в новостройках, на которые еще не оформлено право собственности физического лица. То есть первичное жилье — это не просто новый дом, а недвижимость, находящаяся в собственности застройщика до ее реализации конечному покупателю, в данном случае вам.

Вторичное жильё — квартира, на которую уже оформлено право собственности физического лица. То есть вторичное жилье может быть как новым, в только что сданном доме, так и в очень старом, которому насчитывается 100 лет.

Оба варианта имеют плюсы и минусы.

Преимущества первичного жилья следующие:

1. «Юридическая чистота» квартиры. Первичное жильё не имеет предыстории, у него ещё не было собственников, а значит, на жилплощади никто не прописан и никаких проблем с экс-хозяевами не возникнет;
2. Новизна квартиры. В новостройках обычно нет необходимости делать капитальный ремонт, модернизировать сантехнические коммуникации и т.д.
3. Относительно невысокая цена. Это преимущество имеет место в случае покупки квартиры в строящемся доме по договору долевого участия.

Есть и недостатки:

1. Большой срок регистрации права собственности. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости как правило покупатель получает спустя месяцы, что означает невозможность прописаться в своем жилье.
2. Риск потерять деньги при покупке жилья в строящихся домах. Бывают ситуации, когда компания-застройщик оказывается мошенником или банкротом.
3. Географическое расположение. Часто новостройки находятся в удаленных районах города;
4. Отсутствие отделки. Ремонт в любом случае делать придется самому.

Вторичное жильё покупать, конечно, быстрее и чаще всего удобнее. Главная опасность здесь – юридические вопросы.

Перед покупкой нужно убедиться, все ли прежние жильцы выписаны с жилплощади, нет ли лиц, сохранивших право проживания в квартире, не сдано ли жильё в аренду, не числятся ли за данным жильём задолженности по коммунальным платежам, за которые вам придётся потом расплачиваться как новому собственнику.

Возможны и другие обременения, о которых вы можете не знать, например, квартира может быть заложена или арестована. Стоит насторожиться, если вдруг вам необоснованно предлагают купить объект за низкую цену.

Похожие записи:

• Сколько платят малоимущим семьям в 2024 в Свердловской области
• Есть ли льгота для ненсионеров на 209 автобусе в 2024 году
• Проезд для пенсионеров в СПБ в 2024 году в электричке