Особенности продажи квартиры по переуступке прав договор цессии

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи квартиры по переуступке прав договор цессии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Процедура заключения договора цессии

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Понимание переуступки прав

Переуступка прав – это договор, который заключают продавец и покупатель, где продавец передает свои права и обязанности по договору на покупателя. В случае продажи квартиры по переуступке прав, продавцом выступает дольщик – лицо, которое купило квартиру в новостройке.

Если вы купили квартиру в новостройке в кредит и решили продать ее перед вводом дома в эксплуатацию, то вы можете передать право собственности на создающийся объект другому лицу, заключив договор переуступки. В случае продажи квартиры по договору переуступки продавец получает деньги от покупателя не на свой банковский счет, а на банковский счет застройщика, оставляя себе лишь свою долю.

Для заключения сделки по продаже квартиры по переуступке прав нужно подписать договор между продавцом и покупателем, который должен быть нотариально заверен. Перед подписанием договора продавец обязательно должен получить письменное разрешение на переуступку прав от банка, выдавшего ему ипотечный кредит.

Главное преимущество продажи квартиры по переуступке прав состоит в том, что продавец не обязан платить проценты по ипотечному кредиту после передачи объекта покупателю. В то же время сделка по переуступке прав повлекает за собой риски для продавца и покупателя.

• Продавец не может воздержаться от передачи квартиры в случае переуступки прав.
• Если застройщик не согласен на переуступку прав, покупатель может лишиться своих денег.
• Передача прав на квартиру по переуступке может привести к увеличению срока получения прав на квартиру.

Если вам нужно продать квартиру по переуступке прав, то вам нужно будет собрать все документы, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость, а также наличие ипотечной задолженности. Покупатель же должен внимательно ознакомиться с правами и обязанностями продавца по договору переуступки прав и заключить сделку лишь в случае согласия. Также покупатели должны понимать, что при переходе прав на нового владельца, он берет на себя все обязательства, которые были заключены продавцом по ипотеке, и обязуется выполнять их в полном объеме.

Часто задаваемые вопросы о продаже квартиры по переуступке прав

Что такое переуступка прав на квартиру?

Переуступка прав на квартиру — это сделка, при которой первый покупатель новостройки продает свои права на приобретение квартиры по договору долевого участия другому лицу. То есть первый покупатель продает новому покупателю право на заключение договора купли-продажи этой квартиры с застройщиком на основании договора долевого участия, который он ранее заключил.

Кто может продать квартиру по переуступке прав?

Продать квартиру по переуступке прав может только первый покупатель договора долевого участия. Если квартира уже была куплена и находится в собственности нового покупателя, он уже не может ее продать по переуступке прав.

Какие документы нужно предоставить при совершении сделки по переуступке прав на квартиру?

Для заключения сделки по переуступке прав на квартиру, необходимо подготовить нотариально заверенный договор переуступки прав, паспорт продавца и нового покупателя, а также документы на квартиру, которую переуступают. Это может быть договор долевого участия, застройщиком подписанное заключение о готовности дома или документы на юридическую регистрацию прав на недвижимость.

Какие риски существуют при покупке квартиры по переуступке прав?

К основным рискам при покупке квартиры по переуступке прав относятся возможность отмены сделки застройщиком, наличие долгов по ипотеке, которые могут возникнуть после совершения сделки, а также риск подписания договора с недобросовестным продавцом. Поэтому перед совершением сделки покупателю необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями договора долевого участия и договора переуступки прав, а также убедиться в юридической чистоте недвижимости.

Можно ли приобрести квартиру по переуступке прав с использованием ипотеки?

Приобрести квартиру по переуступке прав с использованием ипотеки можно. Однако, для этого необходимо убедиться в том, что банк, выдавший кредит продавцу, согласен перевести денежные средства на счет нового покупателя и подписать договор на передачу денег в застройщику при заключении договора купли-продажи. Кроме этого, необходимо помнить, что в случае переуступки прав застройщик может потребовать дополнительные гарантии и справки от нового покупателя для выдачи разрешения на совершение сделки.

Кто несет обязательства по ипотеке в случае продажи квартиры по переуступке прав?

Обязательства по ипотеке в случае продажи квартиры по переуступке прав несет первый покупатель договора долевого участия, которому был выдан кредит на покупку квартиры. Он должен погасить кредит перед банком и продать квартиру, рассчитавшись с банком за использование кредитных средств. Новый покупатель не несет обязательств по ипотеке в этом случае.

Как происходит передача объекта недвижимости в случае переуступки прав на квартиру?

При совершении сделки по переуступке прав на квартиру, новый покупатель получает только право на заключение договора купли-продажи квартиры с застройщиком. После того, как договор с застройщиком будет заключен и квартира будет передана в собственность нового покупателя, он получит все документы на нее и сможет оформить все необходимые права на недвижимость.

Какие обязательства налагаются на стороны при совершении сделки по переуступке прав на квартиру?

Главное обязательство, налагающееся на продавца, — это передать новому покупателю все права и возможности, которые он имел на момент заключения договора долевого участия. Новый покупатель должен оплатить продавцу стоимость квартиры, указанную в договоре переуступки прав, а также возместить все расходы, связанные с регистрацией сделки и переоформлением всех необходимых документов на квартиру.

При переуступке права на жилье, объект может находиться в одном из двух состояний: готовое или новостройка. В первом случае сделка заключается между продавцом и покупателем, во втором – могут участвовать застройщик или банк.

Перед тем, как купить жилье, необходимо получить документы, подтверждающие права продавца на недвижимость. Если объект был куплен в ипотеку, то продавец обязан предоставить договор с банком и всю необходимую документацию.

Главное при переуступке прав – заключение нотариально оформленного обязательства перед переходом права с продавца на покупателя. При этом продавец должен получить деньги, а покупатель – право на жилье.

В случае переуступки прав на квартиры, необходимо заблаговременно подойти к вопросу о получении ипотечных кредитов. Как правило, в этом случае оформляется новый договор на приобретение жилья, а первоначальный продавец оказывается лишь посредником.

При подписывании договора о переуступке прав на долевого участника, покупатель обязан перевести деньги на счет продавца. Застройщик при этом несет обязательство перед новым покупателем.

Но при переуступке прав могут возникнуть риски, которые покупатель должен учитывать. Например, возможность передачи прав продавцу в случае неисполнения обязательств со стороны покупателя.

• Вводе нового покупателя в долевое строительство может возникнуть ряд проблем. В первую очередь, это связано с необходимостью регистрации передачи прав.
• Если договор о переуступке прав был заключен между продавцом и третьим лицом, то новый покупатель может столкнуться с необходимостью подписания нового договора на переуступку прав или приобретение жилья в общедолевой собственности.

Также не стоит забывать, что переуступка прав на недвижимость может сопровождаться дополнительными расходами, такими как затраты на регистрацию права собственности и на получение нового паспорта на черновик.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.

Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.

• Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;

• Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;

• Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;

• Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.

Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.

Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.

Возможные риски:

• двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);

• появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;

• банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.

Законодательные нормативы

Сделки подобного рода проводятся иначе, чем купля-продажа существующей недвижимости, но тоже имеют юридическую силу, а возможность и процедура передачи прав собственности регулируются следующими нормативными документами:

• ФЗ №214 «О долевом строительстве»;
• Ст. 388 уточняет условия переуступки;
• Ст. 389 содержит нюансы проведения сделки;
• Ст. 390 определяет ответственность инвесторов, переуступающих права владения недвижимостью одного владельца третьим лицам.

Проверка документов: что требуется от продавца

Перед процедурой оформления покупатель, прежде всего, захочет убедиться в том, что сделка будет безопасной, поэтому продавцу необходимо привести в порядок все документы. Вот что интересует покупателя:

1. Документы дольщика, свидетельствующие на наличии у него прав на недвижимость после окончания строительства.

2. Полностью ли выплачена сумма застройщику, погашен ли банковский кредит.

3. Наличие в договоре пункта о том, что возможна переуступка, если договор не предусматривает такую возможность, сделка будет незаконной.

4. Если дольщик оформлял на покупку недвижимости ипотеку, необходимо взять согласие финансовой организации на переуступку.

После проверки всех документов и уплаты задолженностей (при наличии), производится заключение договора. В заключенном договоре обязательно должно быть указано, что предыдущий дольщик имел право на переуступку недвижимости, являющейся объектом сделки.

Если на недвижимость претендует, к примеру, супруг или супруга дольщика, необходимо получить дополнительное согласие на заключение договора переуступки — без единогласного решения уступить право владения не выйдет заключить сделку. Новый документ обязательно регистрируется в Росреестре, где содержатся сведения и о предыдущем договоре между дольщиком и застройщиком.

Переуступка при долевом участии

ФЗ-214, регламентирующий долевое участие в строительстве, позволяет собственнику продавать свое право, не дожидаясь, когда будет получено свидетельство о праве собственности.

Покупатель, приобретающий недвижимость по переуступке, по факту становится новым дольщиком. Он получает не только право собственности, но и все риски, присущие долевому строительству.

Чтобы впоследствии не пополнить ряды обманутых дольщиков покупатель должен выполнить следующие действия:

1. Проверить репутацию застройщика, наличие ранее сданных объектов.
2. Проверить проектную документацию, разрешение на строительство, целевое использование земельного участка.
3. Проверить, погасил ли дольщик к моменту продажи свою задолженность перед застройщиком. Покупатель получает не только квадратные метры, но и обязательства дольщика.
4. Обратить внимание на брак дольщика-продавца. Если имущество оплачивалось в браке, нужно получить согласие супруги продавца на сделку.
5. Обратить внимание на психическое здоровье продавца-дольщика, проверить, не лишен ли он дееспособности.
6. Если продавец-дольщик является юридическим лицом, нужно получить подтверждение, что сделка не является для него крупной или с заинтересованностью или получить одобрение на сделку всех необходимых лиц.

Переоформление договора долевого участия

Долевое участие на основе договора (ДДУ) популярно в сфере строительства.Оно позволяет приобрести жилую недвижимость на привлекательных условиях (по цене ниже рыночной за аналогичный вариант готового жилья).

Преимущества ДДУ перед договором купли-продажи заключаются в том, что застройщик заинтересован предложить заниженную стоимость 1 кв.м, чтобы привлечь как можно больше долевых участников. Строительство ведется на средства инвесторов — будущих владельцев квартир в возведенном доме, поэтому строительной компании не обязательно обращаться за кредитом в банк.

Существенным недостатком подобной системы является длительное ожидание окончания стройки. Кроме того, застройщик зачастую затягивает сроки по подписанию передаточных документов.

Еще одну опасность представляет недобросовестность строительной компании, которая может «заморозить» строительство на неопределенный срок.

По этим или иным причинам лицо, являющееся стороной в договоре долевого участия, не всегда имеет возможность дождаться окончания строительства.

Если вы желаете расторгнуть договор по собственной инициативе, это возможно только в соответствии со ст. 450 ГК РФ, однако это возможно только в судебном порядке. Одностороннее расторжение договора предусматривает ряд материальных потерь для дольщика.

В качестве альтернативного варианта дольщик может воспользоваться правом на переоформление договора долевого участия. Единственным условием для реализации права является наличие лица, которое желает переоформить на себя права в рамках договора долевого участия.

Обращение в Росреестр является обязательным условием. С этого момента до момента передачи готовой квартиры по передаточному акту дольщик вправе переоформить договор на новое лицо. После подписания передаточного акта необходимо составить уже договор купли-продажи недвижимости.

Таким образом, у дольщика есть достаточное количество времени, чтобы определиться с необходимостью переуступки своих прав по ДДУ. Как это сделать и что для этого нужно, рассмотрим в представленной статье.

Что такое переуступка прав на квартиру

Строящаяся квартира не может быть куплена или продана в обычном порядке. По сути объекта недвижимого имущества еще не существует. Есть только договор с застройщиком на строительство квартиры, согласно которому покупатель обязуется выплатить установленную сумму за будущую квартиру, а застройщик обязуется передать покупателю права на данное жилье после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, продажа квартиры с переуступкой прав является сделкой, по которой покупатель, или дольщик, уступает свое право на владение квартирой после того, как она будет построена и оплачена, другому человеку. Новый владелец прав на квартиру покупает прежде всего права и обязанности прежнего владельца по договору с застройщиком. Это право требования передачи квартиры в собственность, а также обязанность по своевременной выплате суммы долга по договору, в случае, когда долг по квартире еще не выплачен.

Юридическое название такой сделки — договор цессии, покупатель таких прав называется цессионарием, а продавец – цедентом. Довольно часто договор покупки квартиры на этапе строительства между покупателем и застройщиком является ипотечным, в таком случае невыплаченная часть суммы по ипотеке переводится на цессионария.

Похожие записи:

• Допустимые промилле в РБ 2024
• Какие нужны документы при устройстве на работу в полицию
• Помощь в выплате ипотеки от государства 2024 малоимущим