Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий с ячейкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий с ячейкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Риски бывают разного характера:

• Во-первых, это человеческий фактор. Он связан с тем, что в какой-то момент один или несколько участников цепочки могут просто отказаться расставаться со своей жилплощадью или покупать выбранную квартиру. В этом случае процесс заключения сделки приостанавливается и откладывается на неопределённый, часто довольно долгий, срок.
• Во-вторых, недостаточно внимательная проверка документов может стать причиной незаконной сделки, если один из участников цепочки окажется недееспособным или обнаружится, что у квартиры есть ещё собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу. В такой ситуации договор окажется недействительным, сделка сорвётся.
• В третьих, недостаточно качественная проверка квартиры на чистоту может привести к приостановке регистрации купли-продажи, если станет известно, что на квартире есть обременение, есть задолженность по уплате налогов, задолженность по ЖКХ, ведётся судебное разбирательство или квартира под арестом.
• Дополнительный риск в том, что, несмотря на цепочку, каждая купля-продажа является независимой сделкой и Росреестр регистрирует их отдельно. Приостановив работу по одной квартире, специалисты ведомства не имеют оснований поступить так же с другими. В результате кто-то может оказаться без жилья. Подстраховаться помогут только согласованные действия всех участников процесса, отслеживание проведения регистрации и своевременная приостановка регистрации всех договоров, пока не решится проблема. Или расторжение уже заключённых сделок, если дальнейшие действия невозможны. Здесь остаётся надеяться на порядочность всех участников, в другом случае придётся идти в суд.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

• Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.

• Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.

• Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.

• Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.

• Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.

• Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.

• Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.

• Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Что такое свободная продажа

Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

Риски альтернативной продажи

Связанные с альтернативной продажей риски могут быть разного характера.

• Человеческий фактор. В какой-то момент один или несколько участников цепочки могут отказаться расставаться со своей квартирой или покупать выбранную альтернативу.
• Невнимательная проверка документации. Один из участников цепочки может оказаться недееспособным или выяснится, что у объекта есть другие собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу.
• Некачественная проверка квартиры на чистоту. При регистрации перехода прав может вскрыться факт, что есть обременение, задолженность по уплате налогов, жилье находится под арестом или является предметом спора в суде.

Подготовка даже простой «альтернативы» из трех участников требует от риэлтора массы усилий и мастерства. Согласованная схема может внезапно рухнуть из-за отказа одной из сторон или ошибки в документах. Профессионалы рынка категорически не рекомендуют проводить альтернативные сделки купли-продажи квартир самостоятельно, и тем более экономить на посреднических услугах, приглашая сопровождать цепочку сомнительных специалистов.

Жизнь бьет ключом, особенно в столице. Граждане женятся (съезжаются), разводятся (разъезжаются), плодятся (расширяются). Настоящее броуновское движение, которое заставляет искать варианты! Неудивительно, что альтернативная сделка, совмещающая обмен и покупку, – одна из наиболее востребованных операций на вторичном рынке жилья. По оценкам экспертов, 80 процентов сделок, совершаемых на столичном рынке жилья, альтернативные. И для большинства его участников это оптимальный вариант улучшить жилищные условия.

Раньше, когда граждане не были собственниками своего жилья, это называлось просто обменом – одна квартира менялась на другую. Сегодня прямой обмен на рынке недвижимости встречается редко. В самом деле, для того чтобы обменять жилье, надо найти на свой «товар» покупателя, которого бы он устроил. В то же время найденная для обмена жилплощадь должна понравиться вам. Совместить, чтобы всем сторонам все понравилось, довольно сложно. Кроме того, выбор квартир при прямом обмене ограничен. Да и поиск такого варианта может растянуться на нескольких лет…

И тогда «придумали» обмен через куплю-продажу. Альтернативная сделка – это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. При этом человек выступает и в роли продавца, и в роли покупателя.

Вы находите независимого покупателя на свою квартиру, он платит за нее деньги, и вы на эти деньги (как правило, с доплатой) покупаете то, что желаете. В этом и заключается суть альтернативной сделки, которая складывается фактически из нескольких одновременных простых продаж. Именно так происходят разъезды, съезды, расселения, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смены района проживания, а также расселения коммуналок.

Доверять, но прежде – проверять

– На что имеет смысл обратить особое внимание?

1. При принятии (внесении) аванса за продаваемую (покупаемую) квартиру главное – соблюсти сроки.

Пакет документов должен быть полностью сформирован и досконально проверен как по жилплощади, которая продается, так и по той, которая покупается. Вплоть до таких «мелочей», как: не просрочен ли паспорт, или уже подходит срок его обмена. Иначе сделку не зарегистрируют.

2. Важно – кто и как продает. Если покупаете квартиру, которую продают по доверенности, – потребуйте, чтобы сам собственник присутствовал на сделке. Даже если он сам не станет подписывать договор купли-продажи, вы будете спокойны, увидев его в полном здравии.

3. Уже на самой сделке, прежде чем подписывать договор купли-продажи, еще раз внимательно его прочитайте. Действительно ли вы покупаете ту квартиру, которую осматривали, все ли пункты, о которых договаривались, внесены. В том числе – сроки освобождения и передачи квартир. Ведь при альтернативной сделке выстраивается, как говорят риэлторы, целый паровоз.

Комментарий Валерия Барнинца, директора по продажам бюро недвижимости

А что такое альтернативная сделка? Большая часть продаж на рынке вторичного жилья — это альтернативные сделки, потому что подавляющее число собственников продают квартиру, чтобы купить другую. Делается это одновременно, то есть в один и тот же день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).

В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны — покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй квартиры. Основную сумму в такой сделке вносит главный покупатель, а остальные участники фактически меняют с доплатой свои квартиры на другие.

В подобных сделках бывает до 5-6 сторон — такие длинные альтернативные цепочки стараются делить на части, потому что процесс согласования условий со всеми сторонами может сильно затягиваться.

Вас как покупателя сразу должны предупредить, что сделка альтернативная и придётся подождать, пока соберётся нужная цепочка и будут проверены документы на все квартиры. Если вас такой вариант устроит, вы вносите предоплату.

За альтернативную сделку не стоит браться без помощи риелтора, потому что собрать всю цепочку и реализовать схему сделки самостоятельно сложно.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

• Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
• Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
• Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
• Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Чем удобна альтернативная продажа?

Не всегда бывает достаточно денег, чтобы сначала купить новое жилье, а потом не спеша продать старое. Обычно люди продают имеющееся жилье, поэтапно решая вопросы проживания семьи, поиска новой квартиры, ее покупки и переезда. Чтобы упростить эту ситуацию, применяют альтернативную продажу квартиры.

Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?

Налогооблагаемую базу можно уменьшить, применив один из двух налоговых вычетов (на выбор продавца):

• Вычет в размере 1 млн рублей: вычитается из цены продажи квартиры, на оставшуюся сумму начисляется налог. Если стоимость недвижимости меньше 1 млн, то от уплаты НДФЛ продавец освобождается. Вычет в размере 1 млн рублей может быть применен один раз в год;
• Вычет в размере расходов (или в размере затрат) на первоначальную покупку этой квартиры: из стоимости приобретенной квартиры вычитается стоимость проданной квартиры, и полученная разница умножается на 13%. При таком виде вычета налог фактически начисляется на прибыль от продажи квартиры.

Что такое альтернативная сделка

Как правило, сделка продажи жилья представляет собой прямую или свободную продажу, при которой продавец сразу получает денежные средства, а в сделке участвует две стороны — покупатель и продавец.

Но существуют и альтернативные или встречные продажи квартир.

Альтернативная сделка – это договор, при совершении которого продавец использует полученные от продажи квартиры сумму для покупки новой квартиры. Регистрация двух (или более) сделок проводится одновременно, и в большинстве случаев денежные расчеты осуществляются через банковские счета или ячейки.

При встречной продаже продавец будет использовать средства, полученные от продажи квартиры на покупку нового жилья. Альтернативная сделка купли-продажи состоит из цепочки, в которую входят несколько покупателей и продавцов. Если новая квартира продается таким же образом, то цепочка сторон еще увеличивается.

Что такое альтернативная сделка на примерах

На рынке недвижимости есть несколько типов сделок:

• Прямая купля-продажа — сделка, в которой продавец получает деньги и отдает квартиру. Ему есть где жить, он не собирается затягивать процесс на время, пока ищет другую квартиру.
• Альтернативная, или встречная — это ситуация, когда продавец сразу покупает другое жилье на вырученные от реализации своей квартиры деньги. Например, продает человек «однушку» и сразу покупает «трешку», чтобы переехать из одной квартиры в другую. Это встречная сделка.

Альтернативная сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. Звеньев в этой цепочке может быть сколько угодно. Еще она может быть последовательной, а может напоминать разветвленную сеть. Смотрите на примерах:

• Простая альтернативная сделка — три стороны. Вы — первое звено, покупаете однокомнатную квартиру. Тот, кому вы отдали деньги, тоже покупатель — он приобретает на ваши деньги плюс доплату трехкомнатную квартиру. С деньгами уходит в итоге последний в цепочке продавец.
• Сложная и разветвленная сделка. Семья с совершеннолетним ребенком продает большую квартиру из-за развода. Жить им негде, поэтому каждый из них ищет квартиру для покупки, в которую сможет сразу въехать. Но найденные ими «однушки» тоже продают по встречным сделкам — их продавцы ищут трехкомнатные. В итоге в цепочке получается уже минимум шесть сделок.

Все участники должны встретиться. Обычно это происходит в банке, где заключается договор аккредитива.

• Еще раз проверьте документы — паспорта, разрешение супругов, единые жилищные документы. В первую очередь вас должны интересовать бумаги на квартиру, которую покупаете вы.
• После нужно подписать договора купли-продажи — если в сделке нужен нотариус, то это делают в него, обычно с записью процесса на видео. Если нет, то встреча проходит в МФЦ.
• Проверьте договор купли-продажи с вашим продавцом. Убедитесь, что в нем изложено все, о чем вы договорились — особенно если распечатывали копии не вы.
• Затем передайте договора на регистрацию — нужно отправить договора сразу всех участников сделки. Это можно сделать через нотариуса или в МФЦ самостоятельно.
• Ждите, пока пройдет регистрация всех документов — об этом оповестят письмом или звонком. Срок зависят от количества звеньев в цепочке сделок. Например, в сделке с двумя квартирами нотариус может сообщить о регистрации уже через 4-5 рабочих дней, а МФЦ — через 9-12 дней.

Похожие записи:

• Город новомосковск Тульской области входит в Чернобыльскую зону в 2024 году
• Налог с продажи наследственной квартиры в 2024 году
• В Перми какой доход на 1 человека должен быть у малоимущей семьи в 2024 году