Можно ли сдавать в наем ипотечную квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать в наем ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
- проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
- если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
- после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
- заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.
Как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком?
Прежде чем сдать квартиру в ипотеке, стоит узнать, какая на этот счет позиция у банка. Можно проверить договор, обратиться к менеджеру, который помогал оформить кредит, или же посмотреть этот момент на сайте банка. Если никаких запретов нет, смело сдавайте жилье. Но если есть, то нужно пойти в банк, чтобы получить разрешение на сдачу. Для этого потребуются такие документы:
- паспорт;
- заявление;
- проект договора аренды (в нем обязательно нужно указать, какой период действует соглашение, какие штрафы предусмотрены, если арендатор повредит мебель или отделку, а также задолжает оплату);
- согласие страховой компании.
Пoчeмy бaнки нe любят apeндy ипoтeчнoгo жилья
Дo тex пop, пoкa кpeдит зa квapтиpy нe бyдeт пoлнocтью пoгaшeн, бaнк ocтaeтcя oфициaльным влaдeльцeм нeдвижимocти. B тoм cлyчae, ecли зaeмщик пo кaким-либo пpичинaм в тeчeниe длитeльнoгo вpeмeни нe внocит eжeмecячныe плaтeжи, финaнcoвaя opгaнизaция имeeт пpaвo выcтaвить квapтиpy нa пpoдaжy, a пoлyчeнныe cpeдcтвa нaпpaвить нa пoгaшeниe cyщecтвyющeгo дoлгa пo ипoтeкe. Имeннo пoэтoмy финaнcoвaя opгaнизaция дoлжнa oтcлeживaть вce вoпpocы иcпoльзoвaния жилья.
Cдaчa в apeндy ипoтeчнoй квapтиpы тaкжe дoлжнa coглacoвывaтьcя c финaнcoвoй opгaнизaциeй.
BAЖНO! Eщe бyквaльнo нecкoлькo лeт нaзaд кyпить квapтиpy в ипoтeкy и cдaвaть ee внaeм финaнcoвыe opгaнизaции кaтeгopичecки зaпpeщaли. Нa дaнный мoмeнт cитyaция измeнилacь, и apeндa ипoтeчнoй нeдвижимocти cтaлa вoзмoжнoй.
Пpичинa, пo кoтopoй бaнки нeoxoтнo coглacoвывaют пpeдocтaвлeниe apeнды ипoтeчнoгo жилья, зaключaeтcя в тoм, чтo нa вpeмя дeйcтвия дoгoвopa мeждy apeндoдaтeлeм и apeндaтopoм финaнcoвaя opгaнизaция тepяeт вoзмoжнocть pacпopяжaтьcя жильeм.
Сдача ипотечной квартиры – большое финансовое подспорье для заёмщика. Это не запрещено законодательством, но банки не всегда приветствуют такие сделки, ведь на время действия договора между хозяином квартиры и арендатором банк теряет возможность распоряжаться жильем.
Поэтому, оформляя кредит на покупку недвижимости, лучше заранее уточнить у банка, на каких условиях можно сдать квартиру, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем.
В этом случае будет полезно проконсультироваться с риэлторами, которые занимаются вопросами аренды квартир. Они помогут грамотно составить арендный договор, но главное – подобрать банк, который наверняка пойдёт на уступки заёмщику. Агентство недвижимости «Азбука жилья» проконсультирует вас, по какой ставке стоит сдавать квартиру в аренду и поможет найти идеальных квартирантов.
Для начала обратимся к текущему российскому законодательству. В соответствии с законом сдача жилой недвижимости без оформления соответствующего договора и уплаты налога с получаемого дохода запрещена. Если вы решили сдавать ваше жилье квартиросъемщику «в темную», вы рискуете попасть под ответственность за незаконное предпринимательство. И получить за это серьезный денежный штраф и пени в дополнение к обязательному возмещению невыплаченного налога за весь срок аренды.
За указанными выше санкциями может последовать требование банка о досрочном погашении всей оставшейся суммы ипотечного кредита. Если вы этого не сделаете, банк получит право обращения в суд. И если судебное решение будет вынесено не в вашу пользу, вы с высокой вероятностью лишитесь имущества, находящегося в залоге у кредитно-финансовой организации. То есть, останетесь без купленной в кредит квартиры.
Покроет ли аренда затраты на покупку квартиры
Пожалуй, это один из главных вопросов, который задают себе люди, желающие приобрести жилье и компенсировать его покупку за счет арендаторов. Доходы от аренды действительно помогают существенно снизить нагрузку ипотеки, выплачивать которую обычно приходится на протяжении многих лет. Однако полностью покрыть все расходы удается далеко не всегда.
В последние годы стоимость жилой недвижимости постоянно растет. А доходность аренды фактически не повышается из-за большого предложения таких квартир в российских мегаполисах. Аналитики рынка недвижимости оценивают доходы от сдачи жилых квадратных метров квартиросъемщикам примерно в 5% годовых от стоимости объекта недвижимости. Что существенно ниже текущих условий, предлагающихся банками по ипотеке.
При этом к ипотечным взносам следует приплюсовать платежи за коммуналку, взносы в фонд капитального ремонта, налоги. Кроме того, в сдаваемой квартире время от времени придется делать, как минимум, частичный ремонт после неряшливых квартирантов.
Сдаем ипотечную квартиру: подводные камни «выхода из тени»
Если вы не любите нарушать договора или не хотите рисковать, то стоит уведомить банк о своих планах. Для этого надо подать заявление о ваших планах по сдаче жилья в аренду и ждать ответа от кредитной компании. Обычно, банки дают «добро», поскольку заинтересованы в том, чтобы заемщик без проблем выплатил свой долг вовремя и полностью.
Почему же в такой ситуации многие заемщики не торопятся уведомлять кредитора об изменившихся условиях? Чаще всего дело в изменении стоимости страховки имущества: она может вырасти на 20–30%, а это немалая сумма.
Кстати, если изначально ипотечное жилье покупалось с целью сдать его в аренду и вы решили предупредить об этом банк еще до заключения договора, то процентные ставки могут повыситься на 1–3%.
Как правильно сдавать ипотечную квартиру?
Если раньше при оформлении ипотечного договора банки включали пункт, в котором запрещали сдачу недвижимости, сейчас этого нет. У банка нет прав включать такой пункт в ипотечный договор. Но банки изменили формулировку в договоре, и вместо запрета на сдачу, появилась фраза «ограничение». То есть сдавать квартиру можно, но заемщик должен уведомить об этом банк.
Сообщите кредитору, что собираетесь сдавать недвижимость. Менеджеры банка потребуют застраховать квартиру. Страховщики в таких случаях стараются повысить стоимость страховки и увеличить сумму максимум до 25%. Менеджеры банка рассмотрят заявку и вынесут решение — разрешить или запретить сдачу квартиры. Заемщику от банка нужно получить письменное согласие. При получении согласия на сдачу недвижимости от заемщика потребуют заключить договор с квартирантами, например, на год.
Если вовремя платить по ипотеке, нет долгов и просрочек, банки часто идут навстречу и соглашаются на сдачу недвижимости, т. к. понимают, что дополнительный доход позволит заемщику рассчитаться с долгом. Но если не исполняете свои обязательства, вносите оплату с опозданием, банк с высокой вероятностью откажет.
Как относятся к аренде банки?
Главный вопрос заключается в том, как кредитно-финансовые структуры относятся к аренде ипотечной квартиры. Готовы ли они дать свое согласие на проведение подобной сделки с залоговым объектом недвижимости? Одни банки не видят ничего плохого в том, что заемщик будет сдавать кредитное жилое помещение внаем. Ведь в этом случае риск невозврата заемных средств по ипотеке сведен к минимуму, так как у залогодателя, по сути, появляется дополнительный источник дохода.
Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация. Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.
Единственное, что должен сделать потенциальный арендодатель – известить залогодержателей о предстоящей операции с залоговым объектом. И все же большинство банковских учреждений настроены категорически против передачи в аренду ипотечного жилья. По мнению таких кредитных учреждений, результатом проживания посторонних людей в залоговой квартире может стать снижение ликвидности этой недвижимости. Другими словами, квартиранты могут привести ее в плохое состояние, ухудшить внешний облик жилого помещения. Все бы ничего, но банку нужен ликвидный залог, который можно беспроблемно, быстро и выгодно реализовать на аукционных торгах в том случае, если дебитор откажется или не сможет выплачивать ипотечный кредит.
Осталось только выяснить, что считают по этому поводу закон и кредитная организация, на балансе которой находится залоговое имущество.
Как оказалось, в законе никаких препятствий по этому поводу нет. Например, ст. 346 ГК РФ отмечает, что лицо, у которого остается предмет залога, может пользоваться активом по его назначению, в том числе извлекать из него доходы. Также указывается, что гражданин может без согласия держателя залога передавать заложенное имущество во временное пользование другим лицам. Но, как в первом, так и во втором случае, закон указывает, что это возможно лишь при отсутствии особых условий в договоре.
Иными словами, закон не против сдачи ипотечной квартиры в аренду, но отсылает к условиям заключенного договора между банком и заемщиком. Именно здесь нужно искать ответы на все вопросы.
Если следовать закону, то банк не может прописать в договоре запрет на сдачу ипотечной квартиры в аренду. Поэтому такого пункта граждане, скорее всего, не увидят.
Однако банк может в договоре указать на необходимость получения согласия кредитной организации перед тем, как гражданин решит сдавать свою ипотечную квартиру.
Если гражданин решит сдавать ипотечные квадраты, не получив предварительно согласия банка, то к нему в соответствии с условиями договора могут применяться штрафные санкции. При самом неблагоприятном раскладе банк может потребовать досрочного погашения всего кредита. Если гражданин не сможет выполнить условие банка, то кредитная организация имеет право подать в суд и, например, потребовать реализации заложенного имущества для возврата кредита.
Таким образом, необходимо внимательно читать условия договора и, если банк требует уведомления перед сдачей в аренду или получения согласия, то нужно следовать указаниям.
Сдача квартиры, приобретенной без первоначального взноса
Многих интересует, можно ли сдавать залоговую квартиру, купленную в ипотеке у сбербанка или другого банковского учреждения, если при этом не был сделан первоначальный взнос. Следует знать, что Федеральное законодательство позволяет сдавать ипотечную квартиру в аренду, используя какую-либо законную схему. Поскольку купить квартиру в ипотеку разрешается без первоначального взноса, то это значит, сдача квартиры на таких ипотечных условиях является вполне легальной операцией. Но при этом согласно ссылке в действующем законе, залогодатель не имеет права на получение доходов от недвижимости, в случае, если это запрещено в условиях договора ипотеки.
Таким образом, в законе содержится прямая информация по поводу того, можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку, с первоначальным взносом или без него. То есть, ответ положительный и помещение можно сдавать в аренду. Главное, чтобы в ипотечном договоре не содержалось никаких ограничивающих условий. При этом условия договора аренды могут быть оговорены с арендатором в произвольном порядке.
Регламентирующих требований по поводу оформления договора аренды для таких случаев не существует. Вполне подходит стандартный договор, но также допускается использовать свой вариант, предварительно согласованный с банком.