Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения о расторжении аренды, а не устные договорённости. Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать с квартиры. Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.

Что нужно знать о досрочном расторжении?

Квартиросъемщики заинтересованы в длительном проживании, а собственники — в благополучном арендаторе и минимальном простое недвижимости. Иногда отношения сторон затягиваются на 3–5 лет, но есть исключения.

Досрочное расторжение договора аренды — распространённое явление. Например, человек сменил работу, офис теперь находится далеко, и поездки занимают много времени. Или появился шумный сосед, который не идет на уступки и мешает спать.

И даже если у сторон хорошие отношения, нет конфликтов, всё равно нужно правильно оформить документы. Это защитит права и интересы, исключит форс-мажоры и необоснованные денежные требования.

Что нужно знать? По договору аренды квартиросъемщик защищён больше собственника. Он может сообщить о прекращении сотрудничества и не объяснять причины.

У арендодателей меньше пространства для маневров. Просто так выставить жильца нельзя. В п. 2 ст. 687 ГК РФ перечислены случаи, когда можно досрочно расторгнуть договор аренды:

• арендатор не платит за съем и коммунальное обслуживание;

• нарушает тишину, соседи жалуются и не раз вызывали полицию;

• использует помещение не по назначению: например, открыл офис, хотя квартира сдавалась для проживания;

• портит имущество.

Договор досрочного расторжения аренды

Чтобы подтвердить завершение сотрудничества, после согласования условий подписывают соглашение о расторжении аренды. Документ фиксирует, на каких условиях и когда прекратились взаимоотношения.

Если потом арендодатель обратится в суд для взыскания платежей за оставшиеся месяцы, договор о расторжении аренды подтвердит отсутствие задолженности и прочих обязательств.

Документ составьте в свободной форме по нормам ст. 160 ГК РФ. Можете воспользоваться шаблонами из интернета, но только после проверки надежности источника.

В договоре укажите:

• дату, когда прекращено сотрудничество;

• реквизиты договора аренды — номер и дату заключения;

• причину досрочного расторжения договора;

• штраф за досрочное расторжение или иные финансовые платежи, если такие предусмотрены договором;

• срок освобождения помещения и внесения последних платежей.

Как разорвать договор

Досрочное расторжение договора найма может возникнуть по различным причинам и происходит обычно в одностороннем порядке. В этом случае существует несколько вариантов, как можно решить эту проблему.

Одним из наиболее частых вариантов разорвать договор аренды является соглашение между сторонами. Если у вас возникла причина для прекращения договора и вы готовы к досрочному расторжению, обратитесь к арендодателю и предложите ему такой вариант. В идеальном случае, вы сможете договориться по взаимному согласию и решить проблему без привлечения юристов и суда.

Если соглашение не удается достичь, то вам придется воспользоваться судебным порядком для расторжения договора. В этом случае вам необходимо обратиться к адвокату, чтобы он составил и подал иск в суд. Иск должен содержать все необходимые доказательства и аргументы, почему вы просите разорвать договор. Например, если в вашей квартире присутствуют тараканы или другие вредители, которые причиняют вам проблемы и неопределенные затраты, это может служить причиной для расторжения договора.

Также, есть определенные условия, которые могут быть предусмотрены в самом договоре и позволяют вам разорвать его досрочно. Например, вы можете сослаться на условие о невыгодности дальнейшего проживания в квартире, так как в ней отсутствуют необходимые коммунальные услуги или имеются серьезные дефекты и недостатки, которые делают ее непригодной для жилья.

В итоге, в зависимости от обстоятельств, вы можете использовать различные способы для досрочного расторжения договора аренды. Соглашение между сторонами, судебный порядок и условия договора – наиболее часто применяемые варианты.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

   Согласно правилам исполнительного производства, исковое заявление направляется в федеральный суд, расположенный по месту проживания ответчика. Если речь идет о физических лицах, то местом жительства является адрес постоянной или временной регистрации.

   Допускается направление иска в инстанцию, расположенную по адресу жительства истца, но только при наличии малолетних детей, неудовлетворительном состоянии здоровья или при необходимости ухода за близким родственником.

   Когда участниками спора выступают юридические лица или индивидуальные предприниматели, рассмотрением материалов будут заниматься арбитражные суды. Правило касательно подсудности остается прежним, то есть ходатайство передается в суд, действующий в регионе регистрации ИП.

   Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?

   Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:

   • поиск новых квартирантов;
   • простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;
   • лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.

   Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:

   • необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;
   • временные потери при поиске новой квартиры;
   • возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).

   Если арендатор заключил договор с владельцем квартиры или его представителем, но хочет съехать раньше, ему нужна веская причина – подчеркивает Константин Ташлыков.
   Первым делом Константин рекомендует поговорить с арендодателем. Возможно, тот пойдет навстречу, устранит причину или согласится расторгнуть договор по соглашению сторон.
   «Если собственник не согласится, нужно внимательно изучить договор. Если он бессрочный или в нем предусмотрена возможность расторжения в одностороннем порядке, можно отправить арендатору уведомление о прекращении отношений. Но обратите внимание: отправлять уведомление нужно минимум за три месяца до отъезда. Если арендатор не может ждать так долго, ему придется обращаться в суд», – говорит Константин Ташлыков.

   

   Пример с тараканами

   В контексте предпоследнего пункта добавим, что в этом году сразу три судебные инстанции сочли наличие насекомых в съемном жилье достаточным основанием для одностороннего отказа от арендных отношений. Тараканов съемщик обнаружила в арендованном жилье через 10 дней после заключения договора. После этого в одном из мессенджеров, а также по почте наниматель квартиры отправила собственнику сообщения о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с требованием вернуть залог и часть арендной платы. Владелец квартиры счел поведение нанимательницы нарушением порядка расторжения договора и отказался возвращать деньги. Арендатору пришлось обратиться в суд.

   Суд первой инстанции встал на сторону истца и решил, что наниматель жилья соблюла порядок одностороннего расторжения договора, имея для этого основания. Апелляционный и кассационный суды оставили это решение без изменений, сочтя тараканов и антисанитарию уважительными причинами для досрочного прекращения действия арендного договора. Арендодателя обязали вернуть истцу залог и стоимость аренды за остаток месяца, который та не провела в квартире.

   Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

   Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

   То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

   Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

   Процедура расторжения договора

   Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

   Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.

   В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.

   Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.

   О найме специализированных помещений

   В наше время таковой не слишком распространен, поэтому мы не стали начинать с обсуждения этого договора. Но отношения такие довольно специфичны, а потому требуют детального разбора.

   Статья 100 ЖК говорит, что договором найма жилого помещения из специализированного фонда нужно признавать договор, по которому собственник помещения (государство или муниципальное образование) передает нанимателю жилье за плату для временного проживания в нем. Нанимателем может выступать только человек, не имеющий иного жилья в пределах населенного пункта.

   ЖК дает указание на помещения, которые нужно относить к разряду специализированных. Таковыми считают: помещения социальной направленности (для ветеранов, инвалидов и т.п.), рабочие и студенческие общежития, здания, используемые для размещения беженцев и вынужденных переселенцев, здания маневренного фонда и служебное жилье. Получение такой площади для проживания, возможно только входя в установленный законом круг лиц. Полученные метры не могут быть обменены или сданы в поднаем и должны использоваться для личного проживания лица и его близких. Смерть квартиросъемщика входит в основания для прекращения права жить в квартире других лиц.

   В случае расторжения найма помещения, которое относится к служебным, нужно учитывать некоторые особенности.

   Основное — это срочность договора найма такого жилища. Чаще всего служебное жилье выдается на время, в течение которого будет осуществляться трудовая деятельность. Важно учитывать, что предусмотрен и перечень лиц, у которых имеются основания для пожизненного проживания (среди них ветераны ВОВ). Действие договора обычно прекращается при утрате оснований, дающих право на получение служебного жилья (например, увольнение).

   Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

   • соглашение о разрыве сотрудничества.
   • постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
   • факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
   • арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
   • акт возврата имущества владельцу.
   • чек, подтверждающий выплату пошлины.
   • прочие бумаги (по требованию).

   Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

   Комментарий к ст. 687 ГК РФ

   1. Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:

   — добровольные;

   — принудительные.

   В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:

   — требования наймодателя;

   — требования любой из сторон.

   Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:

   — волеизъявление нанимателя;

   — согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;

   — письменное предупреждение наймодателя, то есть направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения — не менее чем за три месяца до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма.

   Обратим внимание, что каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Полагаем, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.

   Принудительные основания — основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований относятся требования наймодателя в случаях:

   — невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;

   — разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

   — использования гражданином жилого помещения не по назначению;

   — нарушения прав и интересов соседей.

   К основаниям расторжения договора найма относятся требования любой из сторон в случаях:

   — непригодности помещения для проживания;

   — аварийного состояния помещения;

   — иных случаях, установленных законодательством.

   Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, — это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.

   2. Применимое законодательство:

   — ЖК РФ;

   — Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

   3. Судебная практика:

   — Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 06.08.2013 N 48-КГ13-4;

   — Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);

   — Определение Пермского краевого суда от 15.05.2013 по делу N 33-3584;

   — Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26.10.2011 по делу N 33-10295;

   — Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.02.2011 по делу N 33-1486;

   — Определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда Мурманской области от 18.12.2013 по делу N 33-4202/2013;

   — Определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 05.11.2013 по делу N 33-4032-2013;

   — Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3906/2012;

   — Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3879/2012;

   — Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 03.08.2012 по делу N 33-5950/2012.

   Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

   Выселение происходит как с предоставлением гражданам другого жилища, взамен прежнего, так и без предоставления. Жилище, которое передается гражданину после выселения, должно находиться в том же населенном пункте, где ранее проживал гражданин, и обязано отвечать всем требованиям закона относительно технического, противопожарного и санитарного состояния. Жилье выдается с учетом установленных законом норм площади на каждого проживающего. Как правило, основанием для выселения с предоставлением нового жилья является признание дома аварийным и непригодным для проживания, снос дома.

   Выселение нанимателя без предоставления другого жилица происходит по вине нанимателя, например, в случае, когда систематически не оплачиваются коммунальные услуги, когда своими действиями гражданин разрушает, уничтожает помещение, нарушает законные права других людей и отказывается устранить нарушения, несмотря на предупреждение нанимателя о необходимости это сделать. Для выселения необходимо иметь вступившее в силу решение суда.

   Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

   
   

   Похожие записи:

   • Кто должен страховать автомобиль собственник или водитель
   • Льготы сварщикам при выходе на пенсию по новому закону
   • Когда в 2024 году будет индексация пособия по утрате здоровья вдовам инвалида Чернобыля