Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика с совкомбанке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика с совкомбанке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сделка была полностью завершена и зарегистрирована в Росреестре, а продавец получил деньги, то отыграть ситуацию обратно и просто так отказаться от покупки нельзя. Обязательства перед банком, а именно возврат денег кредитору, придётся выполнять. В таком случае есть четыре варианта решения проблемы.
Как вернуть деньги после расторжения ипотеки
Насущный вопрос для заёмщиков — вернут ли деньги после отказа от ипотеки. Важно понимать, что продать залоговую квартиру по рыночной цене очень непросто. Банк заинтересован в скорейшей реализации такой недвижимости, поэтому он будет выставлять её на продажу по сниженной стоимости. Покупатели в свою очередь неохотно связываются с «проблемной» квартирой. Её продажа может затянуться, а всё это время заёмщику будет необходимо вносить платежи.
Есть и другие нюансы. Например, ежемесячный платёж включает в себя проценты за пользование кредитом и сумму, идущую на погашение основного долга. И первое время основную часть платежа составляют именно проценты, при этом основной долг уменьшается незначительно. Поэтому лучше расторгнуть договор ипотеки с банком на начальном этапе, иначе потери денег будут более ощутимыми.
Сумма возврата будет зависеть и от ситуации на рынке: если за время выплаты ипотеки недвижимость подорожает, то потери будут меньше. Но если цены пошли вниз, остаток может оказаться минимальным, а в худшем случае заёмщик ещё и останется должным банку.
После реализации недвижимости и проведения перерасчёта банк вернёт заёмщику остаток средств, внесённых в качестве первого взноса.
Расторжение кредитного договора через суд
Подать в суд иск о расторжении договоренности с кредитором может любая из сторон. Однако реально добиться расторжения кредитного договора будет сложно.
Наиболее простой вариант прекращения действия договора — когда банк не выполнил свою часть договорных обязательств. То есть не предоставил вам кредит либо потребовал какие-то не указанные в договоре платежи. Однако такого практически не происходит. Если кредитный договор подписан, деньги выдают практически сразу.
Если же вы планируете подавать на расторжение договора в связи с незаконными платежами, сначала внимательно перечитайте текст документа. При его подписании это делают не все, и напрасно.
Обычно в текст договора — а составляют его юристы банка — внесены оговорки, позволяющие финансовой организации изменять размер платежей при наступлении определенных условий. Если вам увеличили сумму платежей, можно быть практически уверенным, что эти обстоятельства, указанные в контракте, уже наступили, и расторжение договора по этому основанию невозможно.
Вторым вариантом обращения в суд является требование о расторжении договора в силу существенного изменения обстоятельств. Ст. 451 Гражданского Кодекса России действительно предоставляет такую возможность, но не стоит рассчитывать что добиться расторжения договора с банком будет легко.
Изменение обстоятельств должно быть таким, которое невозможно предвидеть. То, что лично вы не смогли предсказать увольнение, болезнь или пожар, например, не значит, что с вашими доводами согласится суд.
Вам укажут на то, что вокруг ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. То есть вы могли все это предусмотреть при заключении договора. Более того, вы обязаны были это сделать.
Таким образом, без квалифицированной помощи юристов должник практически не может произвести расторжение кредитного договора в одностороннем порядке. Обратитесь в юридическую компанию. Там, изучив ваше дело, предложат варианты выхода из создавшейся ситуации.
Можно ли расторгнуть кредитный договор с банком по соглашению сторон
Если финансовое положение должника ухудшилось, то он вправе предоставить в банк заявление о расторжении договора. Банк, скорее всего, не пойдет клиенту навстречу. В лучшем случае, он предложит заемщику рефинансирование или реструктуризацию задолженности. В результате старый договор будет отменен, но появится новый.
Вообще, расторгнуть кредитный договор с долгами теоретически, конечно, можно, но практически — бессмысленно. После этого заемщику все равно придется исполнить свое обязательство по возврату кредита. К отношениям между ним и банком будут применяться все положения кредитного договора, в частности:
- об условиях возврата суммы займа;
- о неустойке за просрочку;
- о процентах за пользование денежными средствами.
Что будет, если просрочить кредит?
Когда имеет смысл требовать снижения штрафных санкций за просрочку? В ситуации, когда кредитный договор соответствует закону, а у вас нет уважительных причин для обоснования просрочки оплаты кредита.
Просрочка платежа по кредиту – причем, как просрочка платежа в счет основного долга, так и просрочка уплаты процентов – влечет право банка требовать начисления неустойки. Однако, обратите внимание: условия договора о вашей ответственности за просрочку не могут – как бы этого не хотели банки и не стремились указать в своих типовых договорах – нарушать нормы законодательства о пределах ответственности граждан-потребителей. Это касается и фантастических размеров неустойки, и сложных процентов, когда проценты начисляются на уже набежавшие проценты, и т.д. Такие условия договора недействительны в силу закона.
Итак, просрочка платежей по кредиту влечет право банка потребовать от вас уплаты неустойки за период просрочки. В каком размере? – В том, что указан в договоре. Однако если этот размер неустойки существенно завышен, вы вправе обратиться в суд с просьбой снизить размер неустойки на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ как явно несоразмерный последствиям нарушения вами обязательства. На практике размер неустойки за просрочку платежей по кредиту реально снизить до ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В случае если просрочка составляет более 60 календарных дней в течение последних 6 месяцев, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита вместе с причитающимися процентами. При этом банк обязан уведомить вас о таком своем требовании способом, определенным в договоре. Срок для досрочного возврата кредита и процентов не может быть меньше 30 дней.
Таким образом, ответственность за просрочку платежей по кредиту, безусловно, наступает, и полностью избежать ее невозможно. Однако лучше подходить к этому вопросу разумно и постараться максимально снизить суммы штрафных санкций, которые насчитывает вам банк. Сделать это можно, сопоставив требования банка с теми гарантиями, которые предоставляет гражданам-потребителям закон. И, пересчитав сумму задолженности и штрафов в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, максимально уменьшить размер своей ответственности за просроченный кредит.
Как расторгнуть кредитный договор?
Существует два варианта расторжения кредитного договора – по соглашению сторон и через суд. К сожалению, практика показывает, что расторгнуть договор по инициативе заемщика без согласия банка практически невозможно. Тем не менее, если вы намерены попробовать, то в первую очередь необходимо направить в банк соответствующее письменное заявление. Этот документ сначала послужит основанием для обсуждения с банком возможности расторжения по соглашению, а потом его можно будет предъявить в суде как доказательство попытки досудебного урегулирования.
В любом случае для расторжения договора одного вашего желания мало, необходима убедительная причина, например, существенное изменение обстоятельств. В своем заявлении вам необходимо указать на эту причину, сослаться на законодательство и приложить подтверждающие документы.
Составленное по шаблону заявление необходимо послать в банк заказной почтой, ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Вы можете также лично отнести заявление в банк, вторым экземпляром оставив себе копию, на которой сотрудники банка должны поставить отметку о принятии. Если адрес вашего фактического проживания не совпадает с адресом регистрации, мы рекомендуем не указывать фактический адрес в качестве почтового. Лучше не давать банку дополнительной информации о вашем месте жительства, а для переписки завести абонентский ящик в любом почтовом отделении. К слову, также лучше не указывать свой основной телефонный номер, а купить для таких целей отдельную SIM-карту.
Важно понимать, что любая официальная переписка с банком – это сугубо юридический вопрос, и только профессиональный юрист может разбираться во всех его деталях. Например, направляя в банк заявление, нужно учитывать, что вы тем самым прерываете течение срока исковой давности по кредиту. В каждой конкретной ситуации есть множество особенностей, которые необходимо проанализировать перед тем, как писать официальные заявления. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с кредитным адвокатом, особенно есть вы видите вероятность того, что ситуация с вашим кредитом может дойти до суда.
Возврат денег после расторжения ипотечного договора
Банк расторг договор по ипотеке. Квартира перешла в его собственность. Может ли заемщик получить обратно хотя-бы часть уплаченных средств? Однозначного ответа на вопрос нет. Кредитные соглашения составляются таким образом, что сначала банк получает деньги в виде процентов за весь период, только потом — в погашение основного долга.
Претендовать на получение определенной суммы заемщик может в ситуации, если квартира продается с торгов. Но не стоит забывать, что кредитор заинтересован только в получении своих денег. Квадратные метры обычно реализуются узкому кругу доверенных лиц по минимальной стоимости. Заемщику мало что остается после закрытия долгов. Пересчет процентов за фактическое время пользования кредитом — только по решению суда, а практика по таким вопросам спорная и неоднозначная.
Можно ли расторгнуть договор ипотеки и вернуть первый взнос? Особый интерес представляет ситуация, когда сделка по разным причинам не состоялась, например, продавец отказался подписывать договор купли-продажи. В этом случае покупатель может рассчитывать на возврат первоначального взноса. Но процедура должна быть прописана в контракте. Если взнос зачислялся не на счет в банке, а выплачивался напрямую продавцу, то и решать проблему возврата придется с ним.
Если кредитный договор к этому моменту времени подписан, деньги перечислены на счет заемщика или транзитный, заплатить придется банку проценты за время до расторжения контракта.
Важно! В случае отказа продавца от сделки, несостоявшийся покупатель имеет право обратиться в суд и взыскать с него свои убытки (начисленные проценты по кредиту, госпошлины за регистрацию, страховки и т. д.), если они непосредственно связаны с оформлением данного конкретного случая.
Когда можно расторгнуть договор ипотеки
В нормативных актах нет никаких упоминаний о том, когда можно расторгать кредитные договора. Но есть несколько моментов, заслуживающих внимания:
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком до момента регистрации? Да! Если кредитное соглашение подписано, но деньги еще не перечислены на счет заемщика или не заложены в ячейку, покупатель может в любой момент отказаться от сделки. Достаточно уведомить сотрудников банка. Лучше не ограничиваться разговором, а изложить отказ на бумаге. Один экземпляр заявления с отметкой ответственного лица банка остается у подателя. Все дальнейшие действия по сделке приостанавливаются.
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки после регистрации? Если соглашение вступило в законную силу, но заемщик хочет расторгнуть его, ему необходимо написать заявление установленной формы и передать его в банк. Ответ дается в течение 30 дней. Если это не сделано, заемщик имеет право обратиться в суд, приложив к исковому требованию копию заявления в банк.
Если клиент систематически допускает нарушения обязательств, кредитор в любое время может заявить о расторжении контракта. Он обязан уведомить заемщика об этом и установить срок для возврата суммы в полном объеме с учетом начисленных процентов. Если это не происходит, займодавец обращается в суд. Для этого достаточно, чтобы просроченная задолженность превысила 5% от общей суммы обязательства.
Как расторгнуть договор с банком по соглашению сторон
Вам необходимо уведомить кредиторов о своей инициативе расторгнуть кредитный договор. Такая инициатива наносит большой ущерб кредитору, и вам не следует ожидать, что банк будет ее приветствовать.
Иногда удается убедить банк, что это единственный способ вернуть свои деньги. Для этого вы должны не только иметь реальные аргументы в пользу расторжения договора, но и уметь правильно передать их своим кредиторам.
Самый простой способ достичь соглашения — потребовать расторжения договора во время реструктуризации долга. То есть вы предлагаете продлить срок кредита, тем самым снизив ежемесячные платежи до приемлемого для вас уровня. В этом случае банк зарабатывает на жалобе даже больше, чем предполагалось.
Соглашения по жалобным контрактам в принципе возможны. Если вам удастся его провернуть, то останется только осудить предыдущий договор и закрыть новость.
Дело в том, что банк в данный момент тоже испытывает экономические трудности, и его тоже нужно убедить сообщить о договоре и закрыть новый.
Расторжение кредитного договора через суд
Любая из двух сторон может подать иск об осуждении договора с кредитором. Однако расторжение кредитного договора на практике труднодостижимо.
Проще всего расторгнуть договор, если банк не выполняет некоторые из своих договорных обязательств. То есть банк не предоставляет кредит или не осуществляет необходимые платежи, не предусмотренные договором. Однако такое случается редко. Если кредитный договор подписан, деньги выплачиваются практически сразу.
Если вы планируете подать заявление о расторжении договора о незаконных платежах, сначала необходимо внимательно прочитать документ. Не каждый подписывает, когда, и даже не напрасно.
В договорах обычно есть пункты, составленные банковскими юристами. Это позволяет финансовому учреждению изменять платежи при наступлении определенных условий. Если платежи увеличиваются, то можно быть почти уверенным, что эти условия, оговоренные в договоре, уже наступили и что подача жалобы на основании этого невозможна.
Второй вариант — просить суд расторгнуть договор о существенном изменении обстоятельств. Статья 451 Гражданского кодекса РФ фактически предусматривает такую возможность, но не предполагает, что это облегчит достижение жалобы со стороны банка.
Изменения условий должны быть такими, что их невозможно предвидеть. Например, тот факт, что вы лично не могли предвидеть увольнение, болезнь или пожар, не означает, что суд согласится с вашими доводами.
Это говорит о том, что вокруг вас ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. Следовательно, вы могли предвидеть все это, когда заключали договор. Более того, вы были обязаны это сделать.
Поэтому должнику практически невозможно расторгнуть кредитный договор в одностороннем порядке без профессиональной юридической помощи. Обратитесь в юридическую фирму. Там, изучив ваше дело, вам предложат варианты выхода из сложившейся ситуации.
Поручите проект специалисту. Юрист будет работать за установленную вами плату. Вам не придется изучать закон, читать статьи или искать его самостоятельно.
Обязательно ли идти в суд
Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.
Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.
В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.
Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.
Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.
Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.
Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке
После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.
Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.
Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.
Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.
Как выиграть суд по кредиту?
Заемщику следует немедленно подать встречный иск или возражение в котором будут представлены обоснования несогласия с банком:
- Уменьшение взыскиваемой суммы. Основной задачей в данном случае будет постараться убедить суд в том, что задолженность перед банком иная, а штрафные санкции слишком завышены. Иногда сумма пени может превышать сумму займа, поэтому при возникновении спорных ситуаций заемщик может потребовать уменьшения неустойки через суд. Для этого до окончания судебного дела следует подать заявление, в котором излагается суть проблемы, и указываются причины невыплаты долга, основания для снижения неустойки
- Признаниие кредитного договора исполненным. Оспаривание требования банка по кредиту уже после того, как он был полностью погашен. Причинами такого явления может служить банковская ошибка в расчетах задолженности по кредиту. В возражениях на иск банка укажите все доводы о возможности считать кредитный договор исполненным, приложив к Вашему отзыву документы, расчеты и квитанции, которые доказывают полное погашение долга
- Не забывайте о сроке исковой давности. Это период времени, в течение которого можно защитить права и интересы в судебном порядке. Общий срок исковой давности составляет три года. Если банк обратится с иском в суд по истечении трехлетнего срока, то имеется риск проиграть дело. Также банк может пропустить сроки по отдельным платежам, поскольку срок исковой давности применяется отдельно по каждому платежу. Но заемщик обязательно должен заявить на суде о применении судом срока исковой давности. Если ответчик не заявит, сам суд по своей инициативе не может применить к требованиям срок исковой давности. Также суд не откажет в принятии искового заявления, даже если все сроки банк уже пропустил
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как отказаться от ипотечного кредита: схема действий
Итак, для начала нужно понять, на каком этапе вы находитесь:
- Если вы еще не подписали договор ипотечного кредитования, вы можете без проблем и последствий отказаться от сделки. Достаточно просто не подписывать документ.
- Если сделка не зарегистрирована в Росреестре. Пока это не произошло, сделка не считается состоявшейся, а даже подписанный договор кредитования становится ничтожным: если нет покупки, нет и объекта залога, а значит, и банк не может рассчитывать на ваши платежи.
- Если продавец еще не забрал деньги со счета или из банковской ячейки, но сделка уже была зарегистрирована. В этом случае нужно получить документ, подтверждающий наличие средств, и прийти в банк.
- Если продавец забрал деньги, но готов их вернуть, а вы — передать квартиру обратно. В этом случае лучше обратиться к юристу и провести новую сделку. В этом случае составляется предварительный договор, согласно которому продавец погашает ипотеку, затем с квартиры снимается обременение, и она переходит к нему в собственность. Это сложный путь, но реальный. Вы рискуете потерять некоторую сумму на оплату процентов — новая сделка займет несколько дней или одну-две недели.
- Если продавец забрал деньги, не готов их вернуть и скрылся из поля зрения. Это самый тяжелый случай. Вы не можете отказаться от ипотеки и вернуть деньги, которые вы вложили в качестве первоначального взноса. Банк, конечно, заберет залог, но продать квартиру он сможет только гораздо дешевле. В этой ситуации лучше сразу пойти в банк, объяснить ситуацию и согласовать варианты. Возможно, вы сможете продать квартиру самостоятельно по цене выше той, которую предложит покупателям банк. А до тех пор вам придется платить ипотеку.
Как видите, варианты есть. Главное — не пускать все на самотек. Если вы просто перестанете платить и будете ждать, когда к вам придут приставы, вы испортите себе не только кредитную историю, но и нервы. Судебные тяжбы с должниками по ипотеке длятся очень долго, а одним возвратом залога дело может не обойтись.
Важно! Если к решению отказаться от кредита вы пришли по какой-то серьезной причине — ваш созаемщик умер, он или вы получили инвалидность или потеряли работу, ситуацию спасет страховка. Поэтому лучше купить полную страховку от всех возможных случаев.
Можно ли отказаться от ипотеки после завершения сделки?
К сожалению, нет. Если квартира уже перешла к вам в собственность, вы не можете просто так ее вернуть и забрать первоначальный взнос. Придется предпринимать другие действия: продавать квартиру и закрывать ипотеку досрочно (а это можно сделать в любой момент).
Но тут есть нюанс: под завершением сделки понимают отнюдь не подписание договора ипотеки или даже купли-продажи. Сделка считается проведенной, когда ее зарегистрирует Росреестр, а покупатель заберет деньги.
Поэтому ответ на вопрос, можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора с банком (и даже покупателем), неоднозначен. У вас есть несколько дней на то, чтобы все отменить.
Для этого нужно поговорить с продавцом. Если он согласится, вы можете составить документ, расторгающий договор купли-продажи, после чего вам останется подать заявление в банк о внесении изменений в ЕГРН. Если продавец откажется, придется действовать иначе. Сделку уже не отменить, и вашей задачей будет как можно быстрее погасить ипотеку.