Особенности покупки квартиры у юридического лица в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры у юридического лица в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.

Документы, необходимые для оформления сделки

Также потребуются:

• Решение участников ООО, акционеров АО или единоличного руководителя компании о продаже принадлежащей юридическому лицу недвижимости. Или справка о некрупности сделки.

• Копии учредительных документов организации.

• Копии свидетельств о присвоении ОГРН и ИНН компании-продавца.

• Выписка из ЕГРЮЛ.

• Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего договор от имени компании, если это не руководитель, действующий на основании устава.

• Паспорт уполномоченного представителя компании.

Покупателю достаточно паспорта.

О каких собственниках идет речь?

Оговоримся сразу: мы не ведем речь о покупке квартиры у компании-застройщика. В этом случае действуют заранее оговоренные правила, особенно в том случае, если строительная компания является партнером финансового учреждения. Мы же говорим о компании или организации, которая в свое время купила квартиру (непрофильный актив – для многих видов деятельности), поставила ее себе на баланс и сейчас решила его реализовать.

Еще одна типичная ситуация: компания, оказывающая определенные услуги застройщику, получает в качестве вознаграждения за свою работу не деньги, а квадратные метры. Получается, конечно, бартер в чистом виде, однако на законных основаниях. Опять же, чтобы обратить оплату в реальные денежные средства необходимо этот объект реализовать.

И в первом, и во втором случае разговор может идти как о квартирах, которые находятся в строящемся доме, так и о жилье в многоквартирном доме, уже введенном в эксплуатацию. Это накладывает определенный отпечаток на оформление документов: в первом случае передается (вернее, продается) право требования к застройщику по Договору долевого участия, во втором – заключается полноценный договор купли-продажи. Однако эта особенность не зависит от статуса продавца, а зависит от статуса объекта.

Потенциальный банкрот

Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.

Важно: сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде. А это риск потерять и жилплощадь, и деньги.

«Если банкротство людей не такое частое явление, то банкротства компаний происходят сплошь и рядом. Поэтому потенциальному покупателю квартиры у юридического лица следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве. Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств. Множество судебных дел и исков к компании — очень тревожный звоночек», — указывает Сухий.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Перечень документов, необходимых для безопасного совершения сделки

Во избежание судебных процессов, финансовых и временных потерь покупателю следует заранее изучить следующие документы:

• актуальную выписку ЕГРН на объект недвижимости;
• правоустанавливающие документы, то есть договоры, на основе которых квартира была приобретена фирмой;
• выписку из домовой книги с указанием лиц, зарегистрированных на жилплощади;
• документы о корпоративном одобрении сделки (например, протокол общего собрания участников общества с решением о продаже объекта);
• учредительные документы юрлица;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и взносам за капремонт;
• поэтажный план квартиры с документами о перепланировке (если она производилась).

Следует также проверить компанию по следующим онлайн-сервисам:

• по базе исполнительных производств на предмет долгов;
• по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве на наличие дел о несостоятельности в отношении юрлица;
• по официальному сайту ФНС на предмет ликвидации и банкротства организации;
• по сервису проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты, если от имени организации действует представитель.

Законодательные обоснования

Юридические лица – это организации, имеющие обособленное имущество и отвечающие им по своим долговым обязательствам, а также имеющие правомочие на приобретение, осуществление и изменение своих гражданских прав и обязанностей (ч. 1 ст. 48 ГК РФ).

Юрлица в обязательном порядке имеют организационно-правовую форму (ПАО, НАО, ФГУП, МУП, ООО и др.). Особенности деятельности регулируются соответствующими законами, например:

1. ФЗ № 208 от 26 декабря 1995 года “Об акционерных…” (далее – ФЗ № 208);
2. ФЗ № 14 от 8 февраля 1998 года “Об обществах…” и др. (далее – ФЗ № 14).

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества с юридическими лицами регламентируются:

• Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ;
• ЖК РФ;
• СК РФ;
• ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года “Об участии…”;
• ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной…”;
• иными правовыми документами.

Покупка у заемщика с согласия банка

При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.

Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист.

Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева.

Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Речь идет о ситуации, когда задолженность по ипотечному кредиту прежнего собственника не погашается, а переносится на покупателя. В данном случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Есть процедура продажи залогового жилья с процедурой сохранения старой ипотечной ставки. Например, такая программа действует для клиентов Сбербанка.

Оформить ипотеку покупатель может в банке, в котором был кредит у прежнего владельца, или в стороннем банке. В первом случае шанс на одобрение сделки выше. «Если же покупатель берет ипотеку в другом кредитном учреждении, то подобная сделка может не состояться вовсе — разным банкам бывает сложно договориться между собой», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».

В целом, по словам юриста, данная схема несет минимальные риски, поскольку сделку тщательно проверяет банк. Основные риски в данной ситуации связаны с одобрением ипотеки и внесением аванса. «Например, банк отказал покупателю в ипотеке, в то время как авансовый платеж уже был совершен в пользу продавца, или банк [после внесения аванса] не одобрил приобретение квартиры, которая находится в залоге у другого кредитного учреждения», — привела возможные варианты юрист. В такой ситуации у покупателя есть реальный риск потерять денежные средства, переданные в качестве аванса, поскольку срыв основной сделки происходит не по вине продавца, добавила она.

Оценивая стоимость квартиры, рекомендуется учитывать все вышеперечисленные факторы и сравнивать предложения разных юридических лиц. Также следует обратить внимание на предложения по ипотеке от банков, чтобы выбрать наиболее выгодные условия для приобретения жилья.

• Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.

• Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы

• Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру

• Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.

• Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

• действующую Доверенность от нотариуса,

• копии уставных документов

• решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости

• и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

• Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
• Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
• Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
• При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Какие документы потребуются для совершения сделки

Прежде чем совершить сделку, покупателю необходимо внимательно изучить документы юрлица. В связи с этим от продавца потребовать нужно следующие документы:

• Выписка из ЕГРН. Такая выписка позволяет получить сведения о собственнике объекта недвижимости, о том есть ли на квартиру обременения, были ли судебные разбирательства. Помимо этого в выписке содержится кадастровый номер объекта, а также адрес и площадь квартиры.
• Уставные документы продавца. Эти документы позволяют ознакомиться с полномочиями того лица, которое будет совершать сделку и подписывать документы.
• Документы, подтверждающие полномочия доверенного лица, то есть приказ на директора, доверенность, протокол.
• Документы, которые подтверждают согласие остальных собственников на продажу (протокол собрания или совета директоров).
• Документ, подтверждающий право собственности, например договор купли-продажи.
• Свидетельство о регистрации прав собственности.
• Кадастровый паспорт.
• Документы по предыдущему собственнику: выписка из ЕГРЮЛ, согласование на продажу и документы, подтверждающие полномочия предыдущего собственника.

Следует иметь ввиду, что перечень этих документов не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и дополнительные документы. Если в документах выявляются какие-либо несоответствия, это является поводом для отказа в совершении сделки.

Риски покупки недвижимости у юридических лиц

Основная сложность заключается в невозможности на 100% исключить риски, что можно сделать при сотрудничестве с частными лицами. Вывод: принимая решение о покупке жилья или помещений коммерческого назначения, сотрудничество с квалифицированными юристами выступает обязательным условием.

Сложности, которые могут возникнуть при покупке недвижимости у юридического лица:

• действующие полномочия лица, подписывающего документы;
• вероятное банкротство компании;
• неполный пакет документов, что препятствует подтверждению права собственности;
• сложности при выборе формы взаиморасчетов;
• изначально некорректная стоимость недвижимости.

Теперь подробнее. Важный момент: продавать компанию от лица коммерческой или бюджетной организации может только доверенное лицо. Эксперты рекомендуют предварительно познакомиться со сроком действия доверенности и убедиться в том, что она составлена с учетом требований действующего законодательства. Плюс: согласие на продажу жилой или коммерческой недвижимости должны дать все учредители. Альтернативный вариант: вопрос о продаже решается на собрании, что подтверждается протоколом с подписями всех участников. Отсутствие этих документов – реальный риск того, что через некоторое время сделка может быть признана недействительной.

Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке

В общем и целом, специалисты утверждают, что оспорить договор купли-продажи недвижимости у юридического лица намного легче, чем у физического. В этом-то и кроется причина, по которой банк может отказать потенциальному заемщику в оформлении ипотеки.

Чаще всего, юр.лицо, продающее квартиры в ипотеку, заключило партнерский договор с банком, а если его нет, то банк по своим каналам тщательно проверяет фирму-продавца, поэтому риск при такой покупке сводится к минимуму.

Основным отличием покупки квартиры у компании является то, что статус продавца подразумевает большее количество необходимых документов и соответственно большие, по сравнению с обычной продажей, затраты времени.

Нельзя производить расчет на руки директору или другому должностному лицу без запроса документов, доказывающих право продажи.

Когда купля-продажа к крупным сделкам не относится, требуется представить соответствующее подтверждение.

Ипотечное кредитование физических и юридических лиц всегда сопровождается сбором необходимого пакета документов и предоставлением их на рассмотрение сотрудникам банка. Только для последних предусмотрена необходимость предъявления расширенного перечня документации:

• Анкета-заявление;
• Учредительные документы;
• При ведении деятельности, требующей обязательного лицензирования – соответствующие лицензии и разрешительная документация;
• Выписка о состоянии счета (должны быть отражены последние движения денежных средств);
• Паспорт представителя организации (приказ, подтверждающий его полномочия);
• Отчетности: финансовая, налоговая.

Похожие записи:

• Какого числа приходит пенсия инвалидам 3 группы
• Выплаты на третьего до трех лет 2024 Чернобыльской зоне
• Как поменять фамилию ребенку после развода без согласия отца в 2024 году