Налог на недвижимость Кипр в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на недвижимость Кипр в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Налог на переход права собственности уплачивается в земельный кадастр после того, как произведены все взаиморасчеты с продавцом недвижимости и есть разрешение правительства о передаче покупателю подтверждения права собственности. Ставка налога на переход права собственности варьируется от 3 до 8% в зависимости от стоимости недвижимости.

Подоходный налог с физических лиц

Первые 19 500 евро годового дохода физлица на Кипре налогом не облагаются. Далее применяется прогрессивная шкала:

Для того, чтобы вовремя уплачивать все налоги, используйте эту таблицу.

Как сэкономить на налогах: льготный режим IP-Box со ставкой 2,5%

Льготный налоговый режим IP-Box был введен на Кипре для стимулирования инновационных исследований и разработок, и был введен в стране в 2012 году. Этот режим позволяет компаниям получать значительные налоговые льготы на прибыль от квалифицированных интеллектуальных активов. К таким активам относятся:

• патенты и права на изобретения;
• торговые марки и коммерческие наименования;
• дизайн и промышленные образцы;
• авторские права на программное обеспечение и литературные произведения;
• права на использование технологий, знаний и ноу-хау, включая конфиденциальную информацию и коммерческие секреты;
• права на использование баз данных и информационных технологий.

Цель программы — привлечение компаний, занимающихся исследованиями и разработками, на остров, а также стимулирование инвесторов и бизнесменов, чтобы они инвестировали в исследования и разработки на Кипре. Преимущественно идет речь об IT-компаниях, поскольку им проще соответствовать условиям льготного режима.

В соответствии с льготным налоговым режимом IP-Box компании, зарегистрированные в качестве юридических лиц на Кипре, могут получать льготы по налогу на прибыль, связанную с квалифицированными интеллектуальными активами. Эти льготы включают в себя налоговую ставку в размере 2,5%, а также возможность освобождения от налога на прибыль на доходы, полученные от этих активов. Таким образом, до 80% прибыли от таких активов налогом не облагаются, а остальные 20% облагаются по общей ставке 12,5%, что в перерасчете и дает ставку 2,5%.

Статус налогового резидента Кипра

Для того чтобы физическому лицу можно было воспользоваться всеми преимуществами низконалоговой юрисдикции Кипр и оптимизировать свое налогообложение, ему необходимо стать налоговым резидентом Кипра.

Получить статус налогового резидента Кипра можно по «Правилу 183 дней» или по «Правилу 60 дней».

⇒ Правило 183 дней

Физическое лицо становится налоговым резидентом Кипра, если проводит на Кипре не менее 183 дней в налоговом году.

⇒ Правило 60 дней

Согласно «правилу налоговый резидент Кипра за 60 дней», физическое лицо становится резидентом для целей налогообложения, при условии, что в соответствующем налоговом году:

• Пребывает на Кипре не менее 60 дней
• Заявитель должен вести предпринимательскую деятельность на Кипре или быть трудоустроенным на Кипре или быть директором в компании, зарегистрированной на Кипре (с обязательным получением заработной платы) в любое время в течение налогового года.
  Такой бизнес, трудоустройство или управление необходимо поддерживать до конца каждого года, в котором запрашивается статус налогового резидента Кипра.
• Наличие счета компании и личного счета бенефициара.
• Заявитель имеет постоянное место жительства на Кипре (в собственности или в аренде).
• Заявитель не должен быть налоговым резидентом какого-либо другого государства или находиться в каком-либо другом государстве в течение периода или периодов, превышающих 183 дня в отношении любого года, когда запрашивается статус налогового резидента Кипра.

Налог с прироста капитала (Capital Gain Tax)

Покупка новой недвижимости в Республике Кипр от застройщика облагается НДС (VAT). Приобретение объектов вторичной недвижимости, а также новой недвижимости, разрешение на строительство которой было получено до 1 мая 2004 года, НДС не облагается. Однако, это не означает, что приобретение вторичной недвижимости более выгодно при прочих равных условиях, скорее, наоборот. Об этом ниже.

Ставка НДС на территории республики Кипр составляет 19%. Если заявитель, которому Департамент НДС утвердил льготную ставку НДС, отказывается от владения недвижимостью в качестве своего первого и основного места проживания на Кипре ранее, чем через 10 лет с момента вступления в фактическое, он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом Департамент НДС. При этом нужно пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, действовавшей на момент подписания контракта, за исключением случаев смерти заявителя или передачи недвижимости его совершеннолетнему ребенку при условии, что этот совершеннолетний ребенок не пользовался ранее льготной ставкой НДС.

Для примера, рассмотрим размер доплаты НДС за недвижимость, площадь которой составляет 250 кв.м., а ее стоимость €500.000 + НДС. При этом Покупатель воспользовался льготной ставкой НДС на первые 200 кв.м. и решил продать недвижимость через 7 лет после вступления в фактическое владение. В таком случае, он должен при продаже своей недвижимости оплатить в Департамент НДС сумму, рассчитанную по формуле:

€39.000 – изначально уплаченный НДС.

500.000 х 19% = €95.000 – полный НДС, который должен был быть уплачен без применения льготы по НДС.

95.000 — 25.000 = €70.000 – сумма экономии.

70.000 х 3/10 = €21.000 – сумма, которую Покупатель должен будет уплатить в Департамент НДС в случае, если он решит продать свою собственность через 7 лет. Таким образом, 7 лет из десяти считаются амортизационными, поскольку 7 лет заявитель использовал жилье сам, а за оставшиеся 3 года из 10 ему нужно доплатить разницу – отсюда и коэффициент 3/10 в данном примере.

Налогообложение резидентов

Согласно законам Кипра, в стране могут регистрироваться как резидентские, так и нерезидентские предприятия. Разница в том, что нерезиденты имеют право не платить налоги за бизнес, осуществляемый за границами Кипра. В их отношении не действует отказ от двойного налогообложения.

Для того, чтобы компания стала резидентом, необходимо, чтобы в состав её совета директоров входил резидент Республики Кипр. Тогда у предприятия будет номер VAT, который наделяет его правом сотрудничества с компаниями Евросоюза.

Резидент Кипра по закону страны – это физическое лицо, находящееся в государстве больше 183 дней в году. Если осуществляется регистрация предприятия на территории Кипра, согласно действующему законодательству государства, фирма будет изначально облагаться сбором от корпоративной прибыли.

Если учредитель предприятия резидент государства и физическое лицо, то осуществляется обложение сбором на государственную оборону.

Как получить сертификат по правилу 60 дней?

• зарегистрируйтесь в налоговых органах Кипра и получите налоговый идентификационный номер TIC;
• заполните и подайте в налоговый орган форму TD2001;
• подпишите заявление о том, что намерены находиться на Кипре больше 60 дней в текущем налоговом периоде. Если вам не удастся выполнить это требование, необходимо будет написать заявление об аннулировании свидетельства налогового резидентства;
• предоставьте доказательства получения иностранных дивидендов или процентов;
• предоставьте копию паспорта со штампами о въездах и выездах;
• предоставьте копию трудового контракта или документ, подтверждающий правовой статус собственника компании;
• предоставьте документы собственности на недвижимость или договор аренды жилья;
• приложите все налоговые декларации прошлых лет;
• уплатите все налоговые платежи;
• укажите, для какой страны запрашиваете сертификат.

Если страна вашего гражданства по какому-либо признаку посчитает вас или вашу семью своими налоговыми резидентами, то кипрское резидентство не будет иметь решающего значения — налоги придется платить именно в стране гражданства.

Подсчет дней пребывания на Кипре и выезда из него

Чтобы человек мог определить, подпадает ли его доход под категорию налогообложения «подоходный налог на Кипре для экспатов» или «подоходный налог на Кипре для резидентов», ему необходимо объединить общее количество дней, проведенных в стране, следуя этому формату расчета:

• День прибытия на Кипр считается днем проживания.

• День выезда с Кипра не считается днем проживания.

• Прибытие и отъезд с Кипра в один и тот же день считается днем проживания.

• Выезд и прибытие на Кипр в один и тот же день считается днем непроживания.

Пример совершения покупки недвижимого имущества на Северном Кипре:

НДС, налог на прирост капитала и сборы при передаче имущества обычно выплачиваются, когда покупатель получает документы о собственности. Продавец недвижимости не в состоянии выплатить налоги, пока покупатель получает сертификат на покупку, выдаваемый Советом Министров. Поверенный покупателя, как правило, подает соответствующую заявку. Часто проходит до 1,5 лет, прежде чем сертификат выдается на руки. Таким образом, выплата налогов переносится на этот срок.

Допустим: Покупатель приобретает собственность на сумму 100 000 фунтов. После подписания договора поверенный обычно запрашивает часть своего гонорара, или гонорар целиком. Обычно это составляет около 1500 фунтов. Гербовый сбор составит 0,5% от общей суммы сделки, а именно — 500 фунтов.

Новый законопроект об изменении правил начисления НДС на недвижимость на Кипре

В начале 2022 года представители правительства Кипра начали разработку новых правил расчёта по льготной ставке НДС для новопостроенной недвижимости на острове. Новые правила должны больше соответствовать законодательству Евросоюза.

Еврокомиссия потребовала от Кипра дифференцировать схему применения льготной ставки налога на добавленную стоимость 5% на новые квартиры и частные дома. Иначе бы Европейская комиссия посчитала, что налоговое законодательство Кипра нарушает правовые нормы Евросоюза в области налогообложения первичной жилой недвижимости.

На текущий момент разработки вместились в один законопроект, который уже подали к рассмотрению в парламенте Кипра. По мнению местных девелоперов и депутатов новый законопроект не соответствует условиям на рынке недвижимости Кипра.

Налоги на владение недвижимостью

Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).

Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.

Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.

Налоги на недвижимость при продаже

При продаже недвижимости на Кипре необходимо уплатить уже упомянутый налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) в размере 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанных в договорах купли-продажи). При этом стоит учитывать тот факт, что фактический размер Capital Gains Tax может быть значительно меньше, ведь на законодательном уровне на Кипре предусматриваются существенные льготы по данному виду налога. Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника.

А если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые 85 430 евро прироста капитала для каждого собственника налогом также не облагаются.

Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта: ремонт, оплата коммунальных услуг, электричества, воды, затраты на покупку мебели и техники, и другие документально подтвержденные затраты. Если продаваемая недвижимость была оформлена на местную кипрскую компанию, то при желании продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При продаже дорогих объектов недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя в целях экономии расходов, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке.

Если продается квартира стоимостью 700 000 евро, которая была куплена 7 лет назад за 500 000 евро и имеет одного собственника:

Прирост капитала (без учета подтвержденных расходов) составляет:

700 000 – 500 000 = 200 000 евро

Вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:

200 000 – 17 086 = 182 914 евро

Затем вычитаются необлагаемые налогом 85 730 евро:

182 914 – 85 730 = 97184 евро

Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:

97 184 х 20% = 19 436,80 евро

С июля 2015 года на Кипре был введен статус недомицильного налогового резидента (non-domiciled tax resident), обладая которым человек освобождается от уплаты налога на дивиденды, налога на проценты от депозитов и налога на доход, полученный от аренды недвижимости. Налоговое резидентство на Кипре определяется количеством дней, которое налогоплательщик проводит на территории страны, – он становится таковым, если в течение одного календарного года находился на месте свыше 183 дней. Недомицильным налоговым резидентом Кипра имеет право стать человек, рожденный за рубежом, который после переезда на остров был налоговым резидентом Кипра менее 17 лет.

На момент приобретения строений, разрешение на градостроительство для которых было получено до 01.05.2004, а также в случае передачи прав собственности на земельные участки, НДС не взимается. Для остальных строений, разрешение на градостроительство для которых было получено позже указанной даты, единоразово взимается НДС по ставке 19%. Таким образом, если вы приобретаете недвижимость, за которую НДС был ранее уплачен, вам не нужно будет платить НДС еще раз. НДС не добавляется к цене продажи при расчете суммы сбора за переход права собственность на недвижимость.

С 1 октября 2011 года при покупке или строительстве жилья для постоянного местожительства применяется пониженная ставка НДС в размере 5%
В случае, когда застройщики и строительные подрядчики, а также бенефициары, заинтересованные в покупке недвижимости, соответствуют определенным условиям, недвижимость будет облагаться по сниженной ставке НДС в размере 5%.

Условия, при которых применяется пониженная ставка НДС:

К любым товарам или услугам, поставляемым застройщиками и строительными подрядчиками, будет применяться пониженная ставка НДС, если они соответствуют всем нижеприведенным условиям:

Условия относительно пользования
Жилое помещение квалифицируется как такое, которое используется или предназначается для использования бенефициаром в качестве главного и постоянного места проживания.
Другими словами, не имеет значения является ли бенефициар владельцем другой недвижимости, которая используется для иных целей, например, для сдачи в аренду или в качестве дома для отпуска.

Налоговые правила для нерезидентов

Чтобы получить статус резидента Кипра, не обязательно постоянно находиться в стране 183 и более дней. Россиянину стать резидентом на острове можно при условии, что в текущем отчетном году он:

• не был признан резидентом в другой стране;
• нигде не задержался на срок, превышающий 183 дня за год;
• прожил в республике не менее 60 дней;
• имеет свой бизнес на острове или за него уплачивается налог для работников РФ на Кипре.

Признание юридического лица полноправным участником фискальной системы Кипра возможно только в случае регистрации на территории страны и размещения головного руководства фирмы в ее пределах.

Тем не менее, если статус резидента физлицом или организацией не получен, налогоплательщики имеют ряд преимуществ:

• под обложение попадут только те доходы, которые получены на таможенной территории республики;
• дивиденды из зарубежных источников не попадают в поле зрения налоговых инспекторов;
• плательщик освобождается от некоторых обязательных для резидентов платежей (сбора на оборону, например).

Важно, что при этом налогообложение нерезидентов на Кипре не предполагает повышенных ставок в сравнении с правилами, предусмотренными для постоянных плательщиков.

Похожие записи:

• Как получить лицензию на пневматическое оружие в 2024 году
• Ставится ли печать на протоколе
• Какие льготы положены ветерану труда во Владимирской области в 2024 году