Договор в пользу третьего лица налоговые риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор в пользу третьего лица налоговые риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Одним из важных вопросов при покупке квартиры в пользу третьего лица является выбор оптимального способа оплаты. Мы предоставляем бесплатную консультацию по этому вопросу, чтобы помочь вам сделать правильный выбор.

Покупка квартиры в пользу третьего лица может оформляться также как и в случае покупки для себя. Для этого нужен покупатель и продавец недвижимости, договор купли-продажи, который заключается в присутствии нотариуса. Нотариус подтверждает, что данные, указанные в договоре, соответствуют действительности и в соответствии с законом. Все круглосуточно работают юридические фирмы, оказывающие услуги по оформлению сделок.

Проще всего квартиру оформить в дарение. Недвижимость, передаваемая в дарение, не облагается налогами, что очень выгодно. Заключение договора дарения также происходит в присутствии нотариуса, который подтверждает заключение договора в соответствии с законодательством.

Особенности оформления сделки в браке. Если квартира была приобретена на совместные деньги, она считается совместной собственностью. Куплю юридический процесс в этом случае сложнее, кроме того, при продаже квартиры супруги должны ее продавать согласно закону.

Перед оформлением сделки вы можете получить бесплатную консультацию юристов. Они ответят на все ваши вопросы и помогут вам оформить документы купли-продажи или дарения. Также вы можете оставить заявку на сайте и получить перезвон даже в нерабочее время.

Не забывайте про налоговые отличия. Если квартира была куплена в пользу другого лица, плательщиком налогов при продаже жилья может быть покупатель, который фактически купил квартиру. Но если договор купли-продажи заключен на имя другого лица, непосредственно с этого лица взимание налога не производится.

Информация о квартирах. Если вы решили купить квартиру в Москве, обратитесь к проверенным застройщикам и агентствам, которые предоставят всю необходимую информацию о доступных объектах недвижимости. Мы рекомендуем быть внимательными при выборе квартиры и считывать в договоре все его условия.

Письмо-поручение третьему лицу с указанием назначения платежа обезопасит стороны от налоговых рисков

Если обязательство по договору выполняет не сам должник, а третье лицо, то существуют следующие правовые риски, которые могут повлечь за собой в том числе негативные налоговые последствия:

• продавец рискует, что третье лицо — плательщик потребует вернуть оплату со ссылкой на отсутствие оснований для платежа (неосновательное обогащение);
• покупатель рискует, что его обязательство перед продавцом признают невыполненным и продавец потребует повторной оплаты или откажется поставить товар;
• третье лицо — плательщик при проведении платежа в счет зачета встречного обязательства перед покупателем рискует, что эти средства не зачтут и оплату потребуют повторно.

Для того чтобы избежать этих проблем, целесообразно составить письменное поручение третьему лицу на осуществление оплаты (образец приведен на с. 49). В письме можно привести следующие данные:

• наименование, банковские реквизиты продавца;
• сумму, которую нужно перечислить;
• основания платежа для указания в платежке — реквизиты договора покупателя с продавцом, акта, накладной;
• основания, на которых третье лицо будет платить по чужому долгу, — договор займа с покупателем, договор, по которому у плательщика есть встречная задолженность.

--------------------------------------------------------------------------¬
¦ Генеральному директору¦
¦ ООО "Компания" ¦
¦ Иванову А.А. ¦
¦ ¦
¦ На 1 февраля 2015 г. задолженность ООО "Компания" перед ООО "Альфа"¦
¦по договору купли-продажи оборудования N 28/4 от 01.07.2014 составляет¦
¦540 000 руб. ¦
¦ В счет погашения указанной задолженности просим перечислить¦
¦300 000 руб. на расчетный счет ООО "Сигма" по следующим реквизитам: ¦
¦ИНН/КПП 7705983654/770201001, ¦
¦р/с 98765432100000000458 ¦
¦в ОАО "Сбербанк России" ¦
¦БИК 044547589 ¦
¦К/с 30101810100000000111 ¦
¦ В платежном поручении в назначении платежа просим указать следующее:¦
¦"Оплата за ООО "Альфа" по договору поставки N 45п от 03.02.2015". ¦
¦ После оплаты просим в течение пяти дней представить копию платежного¦
¦поручения с отметкой банка об исполнении. ¦
¦ После исполнения этого поручения задолженность ООО "Компания" перед¦
¦ООО "Альфа" по договору купли-продажи оборудования N 28/4 от 01.07.2014¦
¦составит 240 000 руб. ¦
¦ ¦
¦ Смирнов ¦
¦Генеральный директор ООО "Альфа" --------- В.П. Смирнов¦
L--------------------------------------------------------------------------

Это письмо обезопасит стороны от рисков в связи с признанием платежа ошибочным (Определения ВАС РФ от 04.09.2009 N ВАС-10658/09 и от 25.12.2008 N 16769/08). И поможет плательщику вернуть переплату, если по ошибке он внес большую сумму (Определение ВАС РФ от 08.11.2007 N 14950/07).

Кроме того, покупателю желательно в письменном виде проинформировать продавца о том, что задолженность по договору погасит третье лицо, и направить ему копию поручения третьему лицу на погашение долга покупателя. Чтобы избежать возможных рисков, после проведения расчетов покупателю безопаснее запросить у продавца расписку о погашении задолженности (п. 2 ст. 408 ГК РФ) или провести сверку расчетов.

Договор купли-продажи в пользу третьего лица: образец 2021 года

Сроки предсказать сложно – все зависит от степени готовности продавца к проведению сделки. Если у него все основные документы на руках, то сбор справок не займет много времени. Если нужно получать разрешение от органов опеки, возникнет необходимость в восстановлении правоустанавливающего документа или придется искать место проживания бывшего супруга, то сроки существенно увеличиваются. В среднем процедура занимает 1-3 месяца с учетом возможных задержек.

С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).

К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.

За приобретение жилья государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет с суммы, равной 2 млн. руб. Возврату из казны государства подлежит 13% от этой суммы – 260 000 руб. Такой вычет предоставляется 1 раз, но он может быть разбит на несколько частей (если сумма покупки меньше 2 млн., то налогоплательщику возвращается 13% от потраченных денег, а оставшейся частью он воспользуется при приобретении другой недвижимости.

Положен ли имущественный вычет при оформлении ДКП в пользу третьего лица? Получить возврат НДФЛ не получится – для подтверждения права на вычет нужно предоставить документы, подтверждающие факт:

• осуществления оплаты;
• перехода плательщику прав собственности на приобретенное жилье.

Поскольку владельцем квартиры становится третье лицо, оснований для возврата НДФЛ не возникает.

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:

1. Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
2. Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
3. Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
4. Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
5. Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
6. Получить задаток от покупателя.
7. Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
8. Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
9. Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.

Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.

Преимущественное право покупки

Для участников общей долевой собственности, участников и акционеров хозяйственных обществ действующее гражданское законодательство РФ предусматривает специальную гарантию в виде преимущественного права покупки на случай, если остальные владельцы имущества или имущественных прав захотят продать третьим лицам то, что им принадлежит.

Перед продажей третьим лицам долей в праве на имущество, долей или акций в уставном капитале хозяйственных обществ участник гражданского оборота должен предложить приобрести соответствующее имущество остальным владельцам (участникам общей долевой собственности, участникам или акционерам хозяйственных обществ). При нарушении данного условия последние вправе в судебном порядке требовать перевода на них прав и обязанностей по соответствующему договору. Преимущественное право не распространяется на случаи безвозмездного отчуждения имущества в пользу третьих лиц, а также на случаи, когда оно отчуждается в пользу одного из участников общей долевой собственности, участников и акционеров хозяйственных обществ.

На практике возможна и такая ситуация, когда, к примеру, доля в уставном капитале хозяйственного общества продается одним из участников другому участнику, но выгодоприобретателем по сделке является третье лицо, не являющееся участником данного общества. Иными словами, договор купли-продажи доли заключается между участниками общества, но по условиям такого договора долю получает третье лицо, названное в договоре. Оплату за проданную долю осуществляет участник общества, он же является стороной договора купли-продажи, вот только доля переходит не к нему, а к третьему лицу.

Договор в пользу третьего лица при покупке квартиры образец

ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора. Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.
Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см.
по ссылке).

• Субъект, обязанный исполнить договор, может возражать против претензий, заявленных третьим лицом, так же, как он мог бы возражать против запросов непосредственного кредитора.
• Если третье лицо по сделке откажется от своих правомочий по договору, этими правами может воспользоваться кредитор, за исключением отдельных случаев, когда такая переуступка невозможна в силу договора, закона или положений иных документов.
• Как заключить договор в пользу третьего лица (пример) Притязания, предъявляемые при оформлении договоров в пользу третьего лица, соответствуют всем условиям, которые применяются при совершении таких же сделок без участия посторонних лиц: Скачать форму договора

1. Составлен договор должен быть в форме, предусмотренной для всех документов подобного рода.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:

• Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
• Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
• Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
• Договор купли-продажи (см.ниже).
• Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).

В чьих интересах совершается сделка?

Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям.

По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается. Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.

Такой особенностью пользуются некоторые родители – приобретая жилье в качестве свадебного подарка сыну/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если со временем пара решит развестись, квартира не будет приниматься в расчет при разделе имущества, поскольку по закону она не относится к совместной собственности.

Налогообложение при договоре в пользу третьего лица

Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.

Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Четко и недвусмысленно

Право третьего лица получить от должника по договору исполнение не может предполагаться, оно должно быть в нем четко и недвусмысленно сформулировано (например, право третьего лица получить исполнение в виде передачи товара по договору купли-продажи от должника-продавца и обязанность последнего такое исполнение произвести в пользу третьего лица). При отсутствии такого условия в договоре он не может быть квалифицирован как договор в пользу третьего лица и соответственно не порождает у третьего лица права требовать исполнения по договору в его пользу (Постановления Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 2410/10, ФАС ДО от 11.08.2009 N Ф03-3105/2009, ФАС СЗО от 02.02.2012 по делу N А05-5580/2011).

Судебная практика свидетельствует: для того чтобы тот или иной гражданско-правовой договор можно было квалифицировать в качестве договора в пользу третьего лица, необходимо включить в него условие о том, что должник по договору должен произвести исполнение в пользу конкретного третьего лица, а также указать на право этого лица требовать осуществления исполнения в его пользу и на обязанность должника такое исполнение произвести.

Особенности покупки недвижимости в пользу третьего лица

Согласно ст. 430 ГК РФ, под договором покупки в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение ДКП осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре. Впоследствии этот гражданин вправе требовать исполнения обязательств с продавца.

Пример. Мать хочет купить своей дочери квартиру, но та состоит в браке. Если дочь подпишет ДКП самостоятельно, в случае развода недвижимость признают совместной собственностью, и она будет делиться (ст. 34 СК РФ). Жилье можно передать в собственность по договору дарения, но тогда матери сначала придется подписывать ДКП и регистрировать право собственности на себя, и только потом оформлять дарственную на дочь. Это долго и затратно.

ДКП в пользу третьего лица решает этот вопрос. Фактически дочь получает имущество по безвозмездной сделке, и при разводе оно делиться не будет (ст. 36 СК РФ). Мать подписывает ДКП сама, но право собственности регистрируется на дочь – третье лицо в договоре.

Когда еще заключается такой договор:

1. Родители хотят приобрести ребенку недвижимость, не передавая ему денег. Сделкой они занимаются самостоятельно, но право собственности переходит к сыну или дочери.
2. Пожилой человек хочет купить квартиру, но нет возможности заниматься сделкой. Он передает деньги родственнику или рассчитывается с ним потом. Родственник заключает ДКП в пользу пожилого.

Обратите внимание! ДКП в пользу третьего лица обладает признаками дарения, и его нужно оформить грамотно, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а не отказал в регистрации на основании ничтожности сделки. Покупка недвижимости возможна как в пользу родственников, так и в пользу другого, постороннего человека. Ограничений здесь нет.

И напоследок. Ипотека в пользу третьего лица невозможна. Сделка заключается только при наличии собственных средств у покупателя. Приобрести недвижимость таким способом с помощью маткапитала или другой госпрограммы нельзя. Будущий собственник не сможет воспользоваться налоговым вычетом, т.к. для покупки не использует свои деньги.

Договор купли-продажи в пользу третьего лица может быть заключен между продавцом и покупателем, при этом оплата товара производится третьим лицом. В этом случае продавцом выступает одна сторона, а покупателем — другая сторона.

Третьим лицом может быть физическое или юридическое лицо, которое имеет непосредственный интерес в сделке. Например, это может быть родственник продавца или покупателя, кредитор или дебитор продавца или покупателя.

В случае заключения договора купли-продажи в пользу третьего лица, третье лицо не является стороной сделки, но участвует в ней как оплатившее сделку лицо.

Важно отметить, что данная форма сделки может повлиять на налоговые последствия для продавца и покупателя, в связи с чем рекомендуется обращаться к специалисту для консультации и оценки возможных налоговых рисков.

Налоговые риски при передаче права собственности

Передача права собственности может стать причиной возникновения налоговых рисков для всех участников сделки. Покупатель может столкнуться с налогом на прибыль при последующей продаже объекта, продавец может потерять право на налоговые вычеты связанные с этим объектом, а также возникнуть налог на имущество. В случае передачи права собственности в пользу третьего лица, налоговые риски могут возникнуть и у третьего лица.

Одним из наиболее распространенных налоговых рисков при передаче права собственности является налог на прибыль. Если покупатель продает объект после его приобретения, то он должен будет заплатить налог на прибыль, который рассчитывается как разница между покупной стоимостью и рыночной стоимостью на момент продажи.

Продавец также может столкнуться с налоговыми рисками при передаче права собственности. Если на объект были получены налоговые вычеты или убытки связанные с его обслуживанием, то продавец может лишиться права на эти вычеты. Он также может столкнуться с налогом на имущество, который рассчитывается на основе рыночной стоимости имущества на момент его продажи.

В случае передачи права собственности в пользу третьего лица, третье лицо также может столкнуться с налоговыми рисками. Например, если третье лицо продает объект, он должен будет заплатить налог на прибыль на разницу между стоимостью покупки и стоимостью продажи. Кроме того, третье лицо может столкнуться с налогом на имущество, если рыночная стоимость объекта возрастает с течением времени.

Похожие записи:

• Регистрация авто в ГИБДД юридическим лицом в 2024 году
• Родовой сертификат когда выдается и кем
• Документы для налогового вычета за квартиру повторно в налоговую какие нужно подать в 2024 году