Что такое переустройство нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое переустройство нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Особенности правового регулирования перепланировки и переустройства нежилых помещений состоят в том, что правила их проведения никак не нормируются федеральным законодательством. Однако, в соответствии с пунктом 7.01 Правил, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170, проведение перепланировки и (или) переустройства разрешено в нежилых объектах недвижимости.

Перепланировка и (или) переустройство нежилого помещения.

Переустройство или перепланировка нежилого помещения может понадобиться для рационального зонирования пространства в офисе, магазине, торговом центре, ресторане или в складских и производственных помещениях.
Перепланировка это изменение конфигурации помещения, а переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей. Подробный перечень случаев, при которых получение разрешения на строительство в Москве не требуется, есть в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12.
С точки зрения сложности проведения перепланировки и (или) переустройства, есть некоторые различия, в зависимости от того, где находится нежилое помещение:

• в нежилом здании,
• в многоквартирном доме,
• на объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия)

В любом случае в первую очередь, надо обследовать здание, помещение с выпуском технического заключения на возможность переустройства или о допустимости и безопасности на уже произведенное переустройство. Такое заключение оформляется проектной организацией, имеющей соответствующий допуск (в Москве – одной из организаций, отобранных Правительством Москвы и имеющих доступ к базе данных о проектных и текущих технических характеристиках многоквартирных домов).
Далее следует этап разработки проекта перепланировки и (или) переустройства будущего помещения. Его должна делать проектная организация, имеющая допуск, позволяющий разрабатывать подобные документы. При разработке проекта учитываются все требования закона и местных административных органов: МЧС, Роспотребнадзор, Госжилинспекция и пр.
Проще всего процесс перепланировки происходит в случае нежилого помещения в нежилом здании, тогда, при условии, что это не было реконструкцией, перепланировку по факту выполнения согласовывают непосредственно в БТИ, посте предоставления проекта и технического заключения.
В случае нежилого помещения в многоквартирном жилом доме до начала работ надо получить согласование переустройства и (или) перепланировки в Государственной жилищной инспекции (Мосжилинспекции).
Сложность получения такого согласования зависит от многих факторов, например, для этого потребуется получение экспертного заключения и акта о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от организации, имеющей лицензию (аккредитацию) федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Если помещение встроено в жилой дом и планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку.
Если помещение находится в объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия), проект подлежит согласованию Москомнаследием.
Только после получения распоряжения Мосжилинспекции с решением о согласовании перепланировки и (или) переустройства можно приступать к ремонту.
После окончания ремонта следует проверка объекта приемочной комиссией Мосжилинспекции и оформление акта о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом доме.
В ходе приемки завершенной перепланировки комиссией проверяется:

• Визуальное соответствие проведенных мероприятий ранее согласованному проекту перепланировки.
• Наличие доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, соблюдения всех строительных норм и правил.
• Наличие и правильность оформления актов скрытых работ, журнала производства работ, договора подряда.

Причины отказа в перепланировке в МКД

При проведении перепланировки может случится так, что муниципальные власти выносят отказ в согласовании (статья 27 ЖК РФ). Вот основные причины:

• собственник не предоставил нужные документы (или они поданы не туда);
• проект перепланировки (переустройства) не соответствует требованиям законодательства.

Кроме того, отказ может быть вынесен еще и в следующих случаях (п 1.7.2, 1.7.3 Постановления №170):

• запланированные работы могут привести к нарушению прочности и устойчивости несущих конструкций здания, работы инженерных систем, ухудшения архитектурного облика;
• проводимые работы сопровождаются ухудшением проживания других собственников в МКД.

Кроме того, региональные нормативные акты предусматривают также отказ при оформлении акта приемки о завершении перепланировки — даже если собственник ранее успешно получил разрешение на перепланировку.

В соответствии с п. 2.10.1.2 Приложения 2 Постановления №508-ПП, причинами такого отказа могут быть:

• несоответствие выполненной перепланировки (переустройства) подготовленному проекту;
• собственник не предоставил доступа в помещение представителям Жилищной инспекции;
• срок действия разрешения на проведение работ истек.

Нередки также случаи отзывы уже выданного решения о согласовании перепланировки (п. 2.11.1.5 Приложения 2, Постановления №508-ПП). Причина — в предоставленных собственником документах были обнаружены недостоверные или противоречивые сведения (п. 2.12.1.5 Приложения 2).

Перепланировка (переустройство) в нежилом здании — алгоритм проведения

Если перепланировка планируется в отдельно стоящем нежилом здании (торговый или офисный комплекс, складское здание), либо в некоторых его помещениях, то согласование в Жилищной инспекции проводимых работ не требуется (в отличие от МКД). Законодательно такое согласование нигде не обозначено.

Для проведения строительных работ по перепланировке или переустройству нежилых зданий не требуется разрешение (в соответствии с п.1 Приложения 2 Постановления №432-ПП). При этом проведение таких работ требует наличия технического заключения о состоянии конструкций объекта и допустимости перепланировки (п. 2.2 Приложения 2, Постановления №432-ПП). Данное заключение готовит проектная компания, которая готовила и проектную документацию. Главное условие — допуск СРО на такие работы.

Если перепланировка проводится в отношении нежилого здания, расположенного в Москве, то собственнику понадобится выполнить следующие действия.

1. Заказать проект перепланировки (переустройства).
2. Заказать тех заключение о безопасности и допустимости работ (при условии, что работы не требуют разрешения на строительство).
3. При подготовке проекта нужно учитывать требования СНиП и ГОСТов.
4. После проведения работ — заказать у кадастрового инженера техплан и подать его на регистрацию в Росреестр.

Подаваемый в Росреестр техплан должен в полной мере соответствовать подготовленному проекту перепланировки (в соответствии с ч.10, ст. 24 Закона №218-ФЗ). Специалисты бюро “РекПир” помогут в подготовке необходимой проектной документации, полностью соответствующей требованиям законодательства, а также осуществлении кадастрового учета проводимых изменений.

Как провести перепланировку (переустройство) нежилого объекта в МКД: этапы

Перепланировка (переустройство) нежилой недвижимости в МКД регулируется:

• региональным (муниципальным) законодательством — при наличии принятых актов соответствующего назначения в субъекте РФ (муниципалитете);
• федеральным законодательством — по аналогии с данными процедурами, проводимыми в отношении жилого фонда.

То, какие именно нормативы применять, зависит от того, в каком населенном пункте расположен конкретный объект недвижимости.

Условимся, что нам нужно перепланировать (переустроить) нежилые помещения в МКД, находящихся в Москве и Санкт-Петербурге. В двух крупнейших российских городах, как мы уже знаем, специальные региональные нормативы действуют и применяются, таким образом, наряду с федеральным законодательством.

Чтобы произвести перепланировку (переустройство) нежилого объекта в МКД, потребуется получить согласование на данную процедуру в местной администрации (ст. 14 ЖК РФ).

В Москве согласованием занимается Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге — Межведомственные комиссии при администрации районов.

В общем случае, в целях согласования в ответственный орган направляются (ст. 26 Кодекса):

• заявление;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• проект перепланировки (переустройства);
• техпаспорт помещения;
• если перепланировка либо переустройство невозможны без интеграции помещения с общедомовым имуществом — протокол общего собрания собственников, удостоверяющий их согласие на процедуру;
• если здание относится к охраняемым объектам — заключение органа власти, осуществляющего охрану памятниках архитектуры, истории, культуры, о том, что перепланировка и переустройство допустимы.

Региональным законодательством могут устанавливаться дополнительные требования к указанным документам.

Так, в соответствии с п. 1.2.3.1 Требований по Приложению 3 к столичному постановлению № 508-ПП, к проекту по нежилому помещению необходимо прилагать экспертное заключение о соответствии документации техническим регламентам, санитарным и эпидемиологическим правилам.

Данное заключение должно быть разработано аккредитованной в установленном порядке организацией. Если объект расположен в Санкт-Петербурге, то проект его перепланировки (переустройства) должен соответствовать требованиям по п. 2.6.2 Административного регламента по распоряжению № 735-р.

Для подготовки проекта перепланировки (реконструкции) могут потребоваться:

• поэтажный план здания;
• техническое задание со списками строительных и ремонтных работ, которые нужно провести;
• техпаспорт помещения.

Последствия самовольной перепланировки

Самовольная перепланировка — та, что проведена без согласования, предусмотренного ст. 26 ЖК РФ. Собственник, который осуществил такую процедуру, может быть оштрафован городской жилищной инспекцией на основании ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ:

• на 2000 — 2500 рублей, если он — гражданин;
• на 4000 — 5000 рублей, если он — должностное лицо;
• на 40 000 — 50 000 рублей, если он — юридическое лицо или ИП.

Если самовольная перепланировка осуществлена в отношении объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, то за это полагается штраф (ч. 1 ст. 9.8 КоАП г. Москвы):

• на гражданина — от 1000 до 3000 рублей;
• на должностное лицо — от 10 000 до 30 000 рублей;
• на юридическое лицо — от 50 000 до 150 000 рублей.

Если соответствующий объект нежилого фонда разрушен вследствие незаконной перепланировки, то штраф составит (ч. 2 ст. 9.8 КоАП г. Москвы):

• на гражданина — от 3000 до 5000 рублей;
• на должностное лицо — от 30 000 до 50 000 рублей;
• на юридическое лицо — от 100 000 до 200 000 рублей.

Если нарушение по ч. 1 и ч. 2 не устранено в течение 40 дней с момента оформления постановления о штрафе (равно как совершено повторное нарушение, если с момента предыдущего штрафа прошло не менее 40 дней), то налагается штраф:

• на гражданина — от 2000 до 5000 рублей;
• на должностное лицо — от 20 000 до 50 000 рублей;
• на юридическое лицо — от 200 000 до 500 000 рублей.

Если проведена перепланировка (переустройство) нежилого помещения, не относящегося к общедомовому имуществу, в МКД без согласования с Мосжилинспекцией (и нет оснований для штрафов по ст. 9.8. Кодекса), то выписываются штрафы (ст. 9.12 КоАП г. Москвы):

• на гражданина — от 2000 до 2500 рублей;
• на должностное лицо — от 5000 до 50 000 рублей;
• на юридическое лицо — от 300 000 до 350 000 рублей.

Указанное наказание по ст. 9.12 КоАП г. Москвы назначается и в случае, если заявитель обратился в Мосжилинспекцию за оформлением акта о завершенном переустройстве без согласования (п. 16 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП).

Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Самый простой случай согласования проекта.

Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.

В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.

Для успешного согласования необходимо предоставить документы для перепланировки нежилых помещений:

• Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
• Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
• Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
• Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.

Сэкономить время и деньги можно законным путем! Перепланировка нежилых помещений под ключ!

Специалисты нашего центра окажут услуги по перепланировке нежилого помещения, разработают и соберут комплект необходимых документов для получения разрешения на переустройство – быстро и в полном соответствии с требованиями Мосжилинспеции, МосгорБТИ и Департамента городского имущества г. Москвы.

А если у Вас уже выполнена незаконная перепланировка нежилого помещения и есть красные линии по БТИ, то мы разработаем «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки в нежилом помещении».

Мы профессионально согласуем и узаконим выполненную перепланировку любой сложности в Москве!

С удовольствием обеспечим для Вас приятные цены и самые короткие сроки исполнения.

Перепланировка нежилого помещения в МКД

Регламент согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме прописан в Административном регламенте по предоставлению государственной услуги по согласованию перепланировки, утвержденном распоряжением Жилищного комитета 12 августа 2021 №735. Перепланировка нежилого помещения может включать в себя изменения положения и характеристик стен и перегородок (изменение планировки), а также возможное изменение функционального назначения его отдельно взятых частей, существующих изначально или образованных в процессе перепланировки. Как правило, это обосновано требованиями технологических процессов, протекающих в нежилом помещении конкретно взятого типа. Понятно, что для ресторана, клиники, магазина или салона красоты потребуются разное количество и «качество» помещений.

Согласовать перепланировку в МКД значительно сложнее и ресурсозатратнее, чем в нежилом здании. В случае соседства помещения с жилыми квартирами, вам потребуется получить согласование от Межведомственной комиссии (МВК). А также готовьтесь к общему собранию собственников (в случае изменений в капитальных стенах и/или в фасаде).

Для согласования Проекта перепланировки в МВК будут нужны полные спецификации по оборудованию водоснабжения и канализации, вентиляции, электроснабжения и электроосвещения со всеми сопутствующими расчетами по мощности электрооборудования, водопотребления, кратности воздухообмена и др.

Перечень документов для перепланировки нежилого помещения

В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.

Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.

Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения с изменением поэтажных планов БТИ требует согласования в административных инстанциях. В зависимости от того, располагается ли нежилое помещение в жилом доме или нежиломжилом здании, определяется порядок согласования. В обоих случаях работа по согласованию начинается с обследования здания и разработки Технического заключения и проекта перепланировки.

В зависимости от сложности производимых ремонтно-строительных работ необходимо изготовление дополнительных разделов проектной документации:

• КР (конструктивные решения) – при затрагивании конструктивных элементов здания;
• ОВ (отопление и вентиляция) – при переносе или замене труб и приборов отопления, вентиляционных каналов и оборудования;
• ВК (водоснабжение и канализация) – при затрагивании труб водоснабжения и канализации;
• Проект фасада – при изменении внешнего вида фасада здания, в том числе при устройстве отдельного входа.

Что можно делать без согласования

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.

В целом без согласования можно:

• Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
• Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
• Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
• Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
• Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:

• подготовить всю необходимую документацию;
• сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
• согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
• проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
• теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
• если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
• с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
• после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.

Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.

Похожие записи:

• Компенсация за неиспользованный отпуск при увольнении в 2024 году за какой период представляется?
• Выплаты за третьего ребенка в Краснодарском крае в 2024 году губернаторские
• Что будет если работать без ИП 2024