Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Квартиру с переделкой, которая не имеет статуса узаконенной, на базе ипотечного договора реализовать достаточно сложно. Кредитная организация будет иметь при такой сделке большие риски, поскольку уровень ликвидности недвижимости такого рода резко снижается. Кроме того, банковское учреждение не заинтересовано в несении собственных расходов, связанных с узакониванием переделки.
Если же ипотечная сделка уже была оформлена, а несоответствие планировки помещения документам обнаружилось позже, договор подлежит расторжению — и в судебном порядке в том числе.
Поэтому заключающим договор сторонам рисковать в данной ситуации не рекомендуется. Продавец обязан открыто предоставить покупателю все информационные сведения, с целью достоверной оценки возможных последствий и рисков. Документацию следует привести в порядок заблаговременно, до оформления ипотечной сделки. Если этого не сделать, финансовое учреждение вполне закономерно может отказать в кредитовании.
Пошаговая инструкция: как правильно продать квартиру с неузаконенной планировкой
Выгоднее самостоятельно узаконить планировку — так вы не только быстрее продадите квартиру, но и не потеряете в цене. Но если у вас нет времени ходить по судам, можно продать квартиру и с несогласованной перепланировкой.
Что делать:
Шаг №1. Сообщите о перепланировке будущему собственнику. Лучше заранее прописать в объявлении и приложить фотографии плана. Покупатель в любом случае узнает про перепланировку, когда будет осматривать помещение и технический план БТИ. Утаивание может натолкнуть его на мысль об обмане.
Шаг №2. Если покупатель готов на сделку, обсудите все детали и составьте договор купли-продажи (ДКП). В документе обязательно нужно прописать, что в квартире не узаконена перепланировка. Бывает, что новый собственник, который изначально согласился на сделку, вдруг пытается её оспорить — якобы он не знал о перепланировке. Если внесёте этот пункт в ДКП, обезопасите себя.
Шаг №3. Подайте документы в Росреестр напрямую или через МФЦ. На переоформление прав собственности неузаконенная перепланировка никак не влияет. Поэтому если с остальными документами всё в порядке, сделку признают действительной.
Шаг №4. Подпишите акт приёма-передачи квартиры. Затем получите оставшуюся часть денег за квартиру и отдайте ключи.
Готово! После этого квартира становится собственностью нового владельца, а значит, узаконивание планировки — его новая обязанность.
Выполненная несогласованная перепланировка помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:
- поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
- при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
- при выходе техника БТИ;
- для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;
Если произведенная неузаконенная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений , то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. Также, если нет нарушений, можно получить «красные линии» БТИ и узаконить перепланировку уже выполненной, но об опасностях этого пути мы уже писали выше.
Хорошей квартире – перепланировка при продаже не помеха!
Как риэлтор с колоссальным опытом продаж жилья на вторичном рынке, могу с уверенностью утверждать, что если квартира интересная и она понравится покупателям, то они пойдут на абсолютно все, даже самые сомнительные и невыгодные для себя, условия продавца.
Все предложения на вторичке в заданных геолокациях единичны и уникальны по своей природе, это вам не супермаркет новостроек, где клиент может прийти и выбрать любую планировку, на любом этаже на все четыре стороны света. Выбор объектов в исторических кварталах, в микрорайонах с давно сложившимися социальными связями и инфраструктурой, строго ограничен и в большинстве случаях покупателям приходится довольствоваться тем, что есть. Как говорится, «не до жиру, быть бы живу!» Чтобы не менять район, и не уезжать далеко от папы и мамы, друзей и знакомых, клиенты вынуждены приобретать сильно переоценённые убитые квартиры и недвижимость с кривыми документами.
Ликвидное вторичное жилье, обладающее всеми необходимыми потребительскими качествами и характеристиками, с большой (ну просто, огромной!), долей вероятности оперативно найдёт себе нового хозяина.
Со всей ответственностью утверждаю, что, например, для специалиста продажа квартиры с перепланировкой – это так, «семечки» (мелочи), на рынке зачастую существуют проблемы, ограничения, обременения куда более серьёзнее.
Как составить договор?
За наличные расчёт
Участникам сделки за наличные над сложными формулировками в соглашении ломать голову не придётся. Договор купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой самый что ни есть обычный ДКП в простой письменной форме, он ничем не отличается от стандартного образца – существующие изменения планировочных решений в документе не фиксируются.
При ипотечной сделке
К форме соглашения, заранее предусмотренным кредитно-финансовым учреждением на такой случай, прикрепляется отдельное приложение, в котором банк должен взять с заёмщика/покупателя недвижимости письменное обязательство: либо восстановить исходное первоначальное состояние, либо узаконить перепланировку в строго установленные сроки. Если изменения не серьёзные, то кредитор и вовсе может пропустить всё мимо ушей и обойтись без лишних формальностей.
Какой ремонт требует согласования?
Естественно, что мероприятия, проводимые в квартире в рамках косметического ремонта, согласовывать не требуется – разве что с соседями, если предстоят шумные работы.
Работами в рамках косметического ремонта в основном считаются следующие:
- Всевозможные отделочные работы.
- Электромонтажные работы.
- Монтаж и замена кондиционеров (в Москве не надо получать на это разрешения).
- Замена сантехники на аналогичную с сохранением мест размещения.
- Замена оконных рам.
- Замена межкомнатных дверей в существующих поемах.
- Остекление балконов и лоджий (с соблюдением норм).
- Установка и подключение бытовой техники.
- Замена радиаторов отопления.
Согласования требуют работы, связанные с перепланировкой и/или переустройством квартиры. Если во время ремонта были изменены конфигурация существующих помещений или расстановка сантехнических приборов, которые отмечены на плане БТИ – то это, согласно ст. 25 действующего Жилищного кодекса РФ, уже перепланировка.
Чаще всего перепланировка включает следующие типы работ:
- Снос и строительство любых межкомнатных перегородок (даже встроенных шкафов).
- Проделывание новых и изменение размеров существующих проемов в несущих и ненесущих стенах.
- Перенос, расширение или устройство дополнительного санузла.
- Совмещение или разделение помещений санузла.
- Перенос, расширение или уменьшение кухни, устройство кухни-ниши.
Cделка с квартирой и незаконная перепланировка.
В большинстве случаев квартира с неоформленной по закону перепланировкой, переходит в разряд «проблемных» объектов.
Если планировка, указанная в документах БТИ не соответствует тому, что есть в реальности, сделка купли-продажи все равно может состояться – закон этого не запрещает.
Но покупатель, понимая необходимость предстоящего узаконивания перепланировки, как правило, требует предоставления скидки, как минимум, покрывающей расходы на согласование ремонта по факту, если он выполнен без нарушений норм, и его, как мы уже писали выше, возможно согласовать.
Большинство же перепланировок выполнено с нарушением норм, и, чаще всего, для узаконивания перепланировки новому владельцу проходится сталкиваться с необходимостью проведения восстановительного ремонта, а это уже другой уровень затрат и усилий.
Во многих случаях, получив смету на восстановительный ремонт вместе с расценками на согласование выполненной перепланировки, покупатель отказывается от сделки или настаивает на весьма значительном дисконте.
Если речь идет о срочной продаже, проще не терять время, а сразу сказать в объявлении, что на объекте присутствует несогласованная перепланировка, но квартира с узаконенной перепланировкой, конечно, всегда стоит дороже.
Как показала практика, чтобы заинтересовать покупателя, приходится предусматривать скидку в размере 5-10% от рыночной стоимости. И даже в этом случае, многие не готовы покупать такую квартиру, боясь последствий.
Согласование перепланировки до и после ремонта.
Чтобы не оказаться в ситуации, когда квартиру с неузаконенной перепланировкой удается продать лишь с большими финансовыми потерями, собственнику лучше позаботиться об оформлении разрешения на ремонт заранее.
Предварительное оформление перепланировки квартиры избавит владельца от проблем – все намеченные изменения отображаются в проектной документации, которую согласовывает Жилинспекция.
К такой документации относятся проект перепланировки и техническое заключение, разработанные организацией с допуском СРО, и выполняются они с учетом действующих норм и требований.
Собственнику остается лишь заключить договор с подрядной организацией (также имеющей нужный допуск СРО) и договор авторского надзора с проектировщиком, который по мере выполнения работ, проконтролирует их соответствие проекту.
Готовый ремонт принимает комиссия из Мосжилинспекции, и если отступлений от согласованного проекта нет, то она выдает акт о завершенной перепланировке.
Этот акт, завершающий процедуру согласования в Жилищной инспекции, является основанием для получения новых документов БТИ со всеми изменениями.
Если переустройство уже совершено и не содержит нарушений действующих норм, узаконивание выполненных изменений планировки производится на основании технического заключения о том, что все произведенные работы допустимы и безопасны для дальнейшей эксплуатации здания, а также не нарушают каких-либо норм.
Квартиру, как и в случае предварительного согласования, посетит комиссия Жилинспекции и проконтролирует фактическое соответствие объекта поданному техническому заключению. При положительном итоге она подготовит акт о произведенной перепланировке, который даст право внести новую планировку в документы БТИ.
Если в квартире часть произведенных работ не соответствует требованиям, специализированная проектная организация подскажет, как с минимальными трудозатратами изменить планировку, чтобы она соответствовала им, а затем разработает техническое заключение с учетом всех исправлений.
После завершения восстановительного ремонта комиссия жилищной инспекции приглашается на объект и принимает выполненную перепланировку с подписанием соответствующего акта.
Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке
Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.
- Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
- Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
- В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.
Что такое перепланировка и когда она считается несогласованной
Перед тем, как продать квартиру с перепланировкой необходимо ознакомиться с понятиями закона.
Перепланировкой квартиры следует считать любые изменения в конфигурации, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилья. Это определение установлено в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.
Незаконными следует считать работы, проведение которых не соответствуют СНиПам, СаНПиНам и другим правовым актам. Такую квартиру в имеющемся виде невозможно зарегистрировать. Чтобы провести любую сделку, понадобиться удовлетворить правовые нормы.
Неузаконенной (или несогласованной) можно считать любую перепланировку, которая была проведена самовольно, без согласования с МЖИ. Это значит, что в кадастровом реестре и техническом паспорте нет сведений о перепланировке.
Главным вопросом остается законность проводимых работ и их соответствие со строительными и санитарными нормами. От возможности узаконить свои действия зависит можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки и ее стоимость. Ведь на рынке недвижимости Москвы жилье с отсутствием регистрации изменений в техническом паспорте теряет в цене до 10-20 %
Можно ли решить вопрос
Столкнувшись с необходимостью продажи квартиры с несогласованным вмешательством в конфигурацию, не стоит отчаиваться. На сегодня такие сделки не являются редкостью, ведь по статистики 2\3 всего жилья в Москве были перестроены под предпочтения владельцев. Главное ознакомиться с нормами законодательной базы и принять решение: узаконить перепланировку или продать квартиру вместе с несогласованным вмешательством новому владельцу.
Если на квартиру не наложен официальный запрет, закон не может запретить продавать квартиру с несогласованной перепланировкой. Поэтому регистратором сделка будет зафиксирована. Однако, не все покупатели готовы связываться с проблемной недвижимостью, поэтому придется существенно уступить в цене. Для продавца такая сделка не несет существенной угрозы. После ее заключения жилье переходит новому собственнику вместе с несанкционированной перепланировкой. С этого момента вопрос переходит в поле его ответственности.
Чтобы получить более развернутый ответ, нужно обратится к специалисту для получения консультации. Он рассмотрит ваш случай в индивидуальном порядке, с учетом всех обстоятельств.
Влияет ли перепланировка на цену?
Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.
Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.
Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой
Законодательно нет никаких ограничений относительно того, что нельзя продавать квартиру с незаконной планировкой. Собственник жилья имеет полное право осуществить сделку. Но он обязан предупредить покупателя о том, что квартира имеет такие особенности. Покупатель тогда берет на себя обязательство по регистрации перепланировки.
И здесь возникает другая сложность: насколько покупатель готов к осуществлению действий, ведь сделать перепланировку законной можно только с получением плана, разрешения и регистрации видоизменений жилого пространства в квартире.
Как правило, итог сделки зависит от привлекательности самого объекта, стоимости, спроса на него.
Продавец предлагает некую скидку покупателю, которая и будет потрачена на оформление перепланировки.
Но стоит помнить: продажа такого рода возможна тогда, когда сама перепланировка не запрещена законодательством и подлежит в будущем оформлению за счет разрешения жилищной комиссии. Если изначально такие действия невозможны, то вряд ли получиться реализовать объект.