Долевая собственность на дом: права и обязанности собственников

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность на дом: права и обязанности собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Долевая собственность на дом оформляется на основании доли владельцев, которая определяется судебным порядком или соглашением между совладельцами. Оформление долевой собственности на дом имеет свои особенности и нюансы.

На основании чего оформляется долевая собственность на дом?

Основным правом, закрепленным на основании доли в долевой собственности на дом, является право пользования долей и осуществления распоряжения ею. Каждый совладелец имеет право на свою долю в доме и не вправе распоряжаться чужой долей без согласия других совладельцев.

Оформление долевой собственности на дом может иметь различные нюансы в зависимости от конкретной ситуации. Важно понимать, чем отличается долевая собственность от обычной собственности на дом и осознавать свои права и обязанности в рамках долевой собственности.

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Как определяется доля

Если долями в имуществе наделяет наследодатель, он может определить их размер самостоятельно, руководствуясь личными соображениями.

В случае выделения долей в приватизированной квартире доли формируются равными, но собственники могут договориться о другом распределении. Главное — доказать, что для этого есть основания.

Например, если один из владельцев вложился в ремонт и сохранил чеки от покупок материалов и оплаты работ или оплачивал за всех коммунальные услуги и т. п.

Допустим, с величиной доли всё понятно. Но она не обязательно равна какой-то целой части квартиры или дома. Доля в 1/4 в праве на четырёхкомнатную квартиру может быть не равна одной комнате. Помимо обычного «доли могут быть распределены в любом порядке», есть ещё места общего пользования (кухни, гостиные, коридор, санузел, двор). То есть быть владельцем четверти значит, что у него четверть голоса в управлении квартирой.

Можно настаивать на выделении доли, чтобы владеть имуществом безраздельно, но это не всегда доступно. Часто такая опция есть только при возможности устроить отдельный вход в комнату и разделить кухню, ванную, коридор и туалет так, чтобы у остальных собственников не возник дискомфорт. Это трудоёмкий и затратный процесс, который далеко не всегда завершается в пользу клиента.

Если есть твёрдое намерение, а согласия между собственниками нет, можно выделить долю через суд.

Оформление общей долевой собственности

Оформление общей долевой собственности на участок земли является важным юридическим процессом, который обеспечивает законность и четкость владения и использования земельного участка. Для правильного оформления общей долевой собственности необходимо составление соответствующих документов, таких как договоры, соглашения и протоколы. В этих документах должны быть четко указаны все пропорции и условия, по которым участники общей долевой собственности владеют и пользуются участком земли. Оформление общей долевой собственности также предусматривает учет всех ее участников и их прав и обязанностей. Каждый участник должен иметь возможность контролировать использование участка земли, а также принимать участие в решении важных вопросов по его управлению. При этом необходимо учесть, что общая долевая собственность может быть ограничена определенными правилами и регламентами, установленными в договоре или учредительных документах общества, осуществляющего управление земельным участком. Оформление общей долевой собственности на участок земли является гарантией защиты прав и интересов участников. Это также обеспечивает возможность долевого использования земельного участка, что является особенно важным при разделе земли между участниками семьи или при совместной строительной деятельности. Оформление общей долевой собственности поможет избежать споров и конфликтов в отношении владения и использования земельного участка, так как все условия и правила будут четко фиксированы в документах.

Разделение доли участника в общей долевой собственности

В современной правовой практике все более распространено явление общей долевой собственности на участок земли. Разделение доли участника в этой общей долевой собственности является важным и сложным этапом при урегулировании прав на земельный участок.

Определение доли каждого участника в общей долевой собственности является необходимым для предотвращения возможных конфликтов и споров. Четкое разделение доли позволяет определить размер прав и обязанностей каждого из собственников.

В процессе разделения доли участника следует учитывать различные факторы, такие как площадь и расположение участка, его потенциал для дальнейшего использования, а также вклад каждого участника в приобретение и развитие данного участка.

Очень важно установить четкие правила разделения доли участника, которые будут регулировать собственность и обязанности каждого собственника и обеспечивать их справедливое распределение. Это может быть осуществлено путем составления специального договора или установлением определенных регуляций в законодательстве.

Особенности возникновения и прекращения долевой собственности на дом и землю

Долевая собственность является одним из способов владения недвижимостью и земельными участками. В соответствии с законом, долевую собственность можно приобрести путем наследования, купли-продажи, дарения и иных сделок в области недвижимости.

При ее возникновении необходимо заключить договор, который должен быть зарегистрирован в кадастровом учете. Владельцы доли дома, земли или иного объекта недвижимости должны дополнительно заключить договор об общей собственности.

Согласно закону, долевую собственность можно прекратить путем продажи, отчуждения, выделения отдельной доли, передачи в собственность другому лицу по договору купли-продажи, завещанию и другим способам, предусмотренным законом.

В случае смерти гражданина, его доля переходит к его наследникам в соответствии с законом. Если же оформлено завещание, то каждому наследнику будет выделена соответствующая доля объекта недвижимого имущества.

При разводе бывшие супруги вправе претендовать на преимущественное право на долю в жилом фонде. Также владельцы доли дома, земли или иного объекта недвижимости должны ежемесячно выплачивать коммунальные платежи в порядке, обязательном для долевой собственности. В случае нарушения правил коммунальных платежей, доля может быть продана.

Долевые собственники в обязательном порядке должны подписать документ, согласно которому они являются владельцами долей по данному объекту недвижимости. Владелец доли имеет право на его продажу, но при этом не может распоряжаться другой долей без согласия других владельцев.

Таким образом, долевая собственность на дом и землю имеет свои особенности возникновения и прекращения, а также определенные обязанности для владельцев долей. В каждом конкретном случае сделки обязательно должны оформляться в соответствии с законодательством и кадастровым учетом, чтобы избежать возможных споров и конфликтов.

Риски при покупке долевой собственности

Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.

Вот что может пойти не так:

Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья

Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.

Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.

После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.

Права и обязанности собственников на дом и землю

На собственников земельных участков распространяются права и обязанности владельцев любого имущества.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ гражданин может:

• владеть земельным участком;
• распоряжаться землей;
• пользоваться наделом.

Закон предусматривает ряд ограничений для наделов, в зависимости от их назначения.

Правами в отношении земельного участка наделяется собственник. Это лицо, которое оформило объект в соответствии с нормами закона.

Владение, распоряжение и использование участка возможно в отношении надела:

• с установленными границами (проведено межевание);
• поставленного на кадастровый учет;
• зарегистрированного в Росреестре.

Право собственности возникает в случае:

• приватизации;
• покупки;
• обмене;
• получении в дар;
• получении в наследство.

Особенностью оформления земельного участка, с возведенным жилым домом, является требование законодательства об общем собственнике строения и земли. Поэтому, если гражданин на законных основаниях возвел дом, то земля оформляется в собственность через Росреестр без согласия государственных органов.

Долевая собственность

По нормативному документу, регулирующему гражданские правоотношения, выделяется два вида совместной собственности объектом недвижимости. Среди них:

совместная собственность – когда нет выделения долей;

долевая собственность – когда каждому хозяину выделяется определенная часть в праве на жилое помещение.

В случае приобретения квартиры мужем и женой, находившимся в браке, она будет считаться совместной собственностью. Когда между супругами был заключен брачный контракт, который закрепляет иные условия, при покупке жилья оно может не считаться общим нажитым имуществом.

Долевая собственность возникает тогда, когда у недвижимого объекта становится больше одного собственника. Владение подлежит разделу после того, как квартира прошла процедуру приватизации, бывший собственник передал объект по завещанию нескольким собственникам или возникновения иных ситуаций.

Собственность может быть:

• делимой – нет проблем в выделении и определении доли;

• неделимой – выделить доли не представляется возможным по техническим, юридическим и иным причинам.

Долей в квартире может быть столько, сколько владельцев жилого помещения. В законодательстве не установлено никаких ограничений на количество владельцев одного жилого помещения.

Чтобы владеть квартирой в долевой собственности, граждане не обязательно должны находиться в родственных связях. Именно потому, что не всегда владельцами квартиры являются близкие или дальние родственники, в случае чего, с которыми можно попытаться найти общий язык, нужно стараться не ссориться с остальными владельцами жилья.

Нормальные отношения помогут быстро разрешать вопросы по установленному порядку пользования жилым помещением, например, при желании продать свою часть, без проблем получить разрешение других владельцев.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.

2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.

3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.

4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Как происходит выделение доли в натуре?

При совершении большинства сделок владельцу необходимо запрашивать согласие у других сособственников. Подобный подход не слишком удобен, зачастую препятствует успешной реализации отдельных операции. Поэтому стоит задуматься о выделении доли в натуре – это существенно упростит выполнение множества сделок. Порядок действий таков:

1. Достигнуть договоренности с другими сособственниками.
2. Привлечь инженера, подав соответствующую заявку в Росреестр или БТИ.
3. Рассмотреть вариант с выделением доли в натуре – нужно принимать к учету, что не всегда это возможно в силу технических требований.
4. Переоборудовать жилое помещение, устроив изолированную площадь с отдельным входом и инженерными коммуникациями.
5. Рядом с домом фактически определить границы принадлежащей площади на земельном участке.
6. Оформить технический паспорт и зарегистрировать объект в кадастре.

В конечном счете остается дождаться регистрации прав собственности в Росреестре.

Права долевых владельцев

Каждый из собственников общего дома наделен правами владения, пользования и распоряжения. При этом первые два действуют без законодательных ограничений, в то время как распоряжение имуществом осуществляется с соблюдением определенных правил.

Кроме того, нужно учитывать, что собственник доли не может распорядиться домом целиком, а вправе сделать это исключительно в пределах своей части.

На практике, чтобы выделить свою часть, собственник должен выделить ее в натуре. Обычно это делается через суд, причем размер доли не всегда эквивалентен выделенной площади. К примеру, достаточно сложно разделить общий дом, если в нем только три комнаты, а долевых собственников пятеро.

Тем не менее, если это удается, собственник своей части приобретает больше прав в части распоряжения общим имуществом. Выделенную в натуре долю легче продать или сдать в аренду. Для сравнения по общему правилу долю в праве на общий дом, равно как и весь объект, реально сдать в наем только с согласия других собственников. В противном случае любой из них может оспорить договор и потребовать компенсации.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Похожие записи:

• Какие документы нужны для приватизации квартиры в 2024 в Москве
• Где подают заявление на развод при наличии несовершеннолетних детей Самара
• Штраф за неправомерные действия при банкротстве