Что такое субаренда нежилого помещения и чем опасно
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое субаренда нежилого помещения и чем опасно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При субаренде важно обратить внимание на составление письменного договора аренды. Ведь как только дело доходит до субаренды, сложность в вопросах оформления и правовых основаниях увеличивается. Чтобы правильно сдать квартиру или комнату в субаренду, обращаемся к особенностям законных требований и тонкостям действия субарендодателя и субарендатора.
Ситуации, в которых удобно использовать субаренду
Субаренда представляет собой договор, заключаемый между арендодателем (основным арендатором) и субарендатором, который арендует помещение на основании уже существующего договора аренды.
Ситуации, когда использование субаренды может быть хорошей идеей:
| Ситуация | Преимущества субаренды |
| Вы арендодатель и хотите сдать квартиру или комнату? | — Субаренда позволяет вам сдать помещение, сохраняя при этом право владения и собственности. — Вы можете получать дополнительный доход от сдачи помещения в аренду. |
| Вы арендатор и вам нужно сдать квартиру или комнату по причине переезда или временного отсутствия? | — Субаренда позволяет вам сохранить аренду в ваше отсутствие и сэкономить на оплате. |
| Вы хотите найти субарендатора для арендованного помещения и получить дополнительный доход? | — Субаренда позволяет вам сдавать часть арендованного помещения и получать деньги за это. — Ваш субарендатор может помочь вам покрыть часть арендной платы. |
| Вам нужно снять помещение в аренду, но вы не можете найти подходящий вариант? | — Субаренда помогает найти квартиры или комнаты для аренды в уже существующих договорах аренды. |
| Вам необходимо снять помещение для вашего бизнеса и вы рассматриваете вариант субаренды? | — Субаренда позволяет вам снять помещение для вашего бизнеса по более выгодным условиям, чем прямая аренда. |
Как сдать недвижимость в субаренду
Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.
Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.
Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.
«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.
Оформление соглашения о субаренде
В принципе, как и в других договорах, при совершении сделки по данному виду договора должна соблюдаться структура документа. Сюда входит следующая информация
- полные личные данные торговца (имя, данные документов, подтверждающих личность (ордер, номер, орган, выдавший документ, и т.д.), и
- количество людей, участвующих в сделке и намеревающихся проживать в конкретной квартире в будущем; и
- продолжительность пользования квартирой и сила договора; и
- инвентаризация имущества, предназначенного для использования в арендуемом помещении; и
- форма и способ оплаты; и
- Необходимость ремонта и просьба об оплате коммунальных платежей; и
- цель размещения.
Обладает ли субарендатор правом субаренды помещения
Субаренда жилой недвижимости для использования по тому же договору является высокодоходным бизнесом. Поэтому предприимчивые граждане, особенно в знаменательные даты (Олимпиады или подобные мероприятия), заключают договоры аренды и субаренды с собственниками или арендаторами для дальнейшего использования жилья и получают дополнительную прибыль, заключая дальнейшие договоры.
К сожалению, закон не накладывает никаких ограничений на то, кто может заключать дальнейшие договоры субаренды. Мошенники пользуются этим фактом, придумывая различные схемы для захвата этих активов.
Собственникам/владельцам необходимо проявлять осторожность при заключении подобных сделок и прямо предусматривать в своих договорах пункты о дальнейшей передаче активов третьим лицам и сторонам последующих сделок. Это означает либо ограничение и запрет субаренды, либо отдельное определение этого пункта.
Согласно пункту 2 статьи 615 Торгового кодекса, арендатор имеет право осуществлять дальнейшую сдачу в субаренду только с согласия собственника. Это в определенной степени ограничивает права арендатора и защищает права арендодателя. В любом случае, основная сторона сделки (собственник) имеет право оспорить действия арендатора и все последующие действия субарендатора посредством судебных исков.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Как обезопасить себя от мошенников
1. Проверять документы арендатора. Тщательно изучайте доверенность на право сдачи жилья в повторную аренду: бывает, что в нотариальном документе зафиксировано право на показ квартиры, а не на подписание договора субаренды. Другая проблема, с которой можно столкнуться, — истёкший срок доверенности от арендодателя.
2. Заключать договор только с согласия всех собственников жилья. Если хозяев несколько, нужно требовать разрешение каждого из них. Уточните, есть ли несовершеннолетние в числе собственников.
3. Изучать правоустанавливающие документы на жильё. Для проверки «чистоты» квартиры понадобятся:
- выписка из реестра недвижимости (ЕГРН);
- справка о количестве зарегистрированных лиц;
- справка о приватизации, если квартира находится в социальном найме
Субаренда и её условия
Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:
- субарендный срок никак не может быть выше арендного;
- если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
- арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
- продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.
Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.
Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.
Договор аренды с правом субаренды нежилого помещения
Значение термина «субаренда» раскрывается в статье 615 ГК РФ. В этой же норме определяются права и ограничения, которые возникают у арендатора при даче арендодателем согласия на субаренду.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор при наличии соответствующего разрешения арендодателя имеет право:
- сдать арендованное имущество в субаренду, то есть заключить арендную сделку, в которой предметом будет являться арендованное им помещение;
- перевести свои права и обязанности по договору на другое лицо — в этом случае речь идет не о субаренде, а об изменении состава сторон сделки;
- внести арендные права в качестве залога.
Договор аренды нежилого помещения с правом субаренды заключается по правилам главы 34 ГК РФ (по тем же, что и сделка без такого права). Договор аренды с правом субаренды квартиры также регулируется данной главой ГК РФ.
Соответственно, существенными условиями таких сделок будут:
- предмет договора (статья 607 ГК РФ);
- условие о цене (статья 654 ГК РФ).
Комплекс прав и обязанностей сторон, пределы ответственности по перечисленным сделкам тоже определяются одними и теми же нормами ГК РФ (подробно они рассмотрены в нашей отдельной статье), за исключением прав арендатора относительно субаренды, на которых мы и акцентируем внимание.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Когда возможна аренда с правом субаренды
Изначально юридически аренда с правом субаренды разрешена на условиях, когда предоставление арендуемых мест по цепочке в рамках данной схемы предусмотрено первоначальным договором между законным хозяином недвижимости и арендатором.
Соответствующие условия субаренды должны быть однозначно оговорены в основном арендном соглашении. Также субаренда должна быть допустима физически.
Например, если арендатор использует в своей деятельности магазин, то он может предоставить в субаренду один или несколько отделов для торговли обозначенными товарными группами.
Когда же речь идёт, например, об офисе, то важно оговорить порядок пользования помещением с арендатором. В субаренду не допускается передавать площади тогда, когда претендент на их использование не имеет обычно требуемой разрешительной документации (лицензий, сертификатов и так далее)
Ведь объекты нежилой недвижимости могут быть предназначены для различных нужд, которые предполагают следование неким формальностям
В субаренду не допускается передавать площади тогда, когда претендент на их использование не имеет обычно требуемой разрешительной документации (лицензий, сертификатов и так далее). Ведь объекты нежилой недвижимости могут быть предназначены для различных нужд, которые предполагают следование неким формальностям.
Как избежать проблем при субаренде нежилых помещений
1. Внимательно ознакомьтесь с основным договором аренды
Перед тем, как подписать договор субаренды нежилого помещения, необходимо внимательно прочитать основной договор аренды, заключенный между арендатором и собственником помещения. В нем могут быть указаны особые условия и ограничения, которые могут повлиять на условия субаренды.
2. Убедитесь в правомерности субаренды
Проверьте, является ли субаренда нежилого помещения разрешенной деятельностью согласно законодательству вашей страны. Обратитесь к юристу для получения профессионального мнения.
3. Заключайте письменный договор субаренды
Для защиты своих прав и интересов рекомендуется заключать письменный договор субаренды нежилого помещения. В нем необходимо указать все условия субаренды, такие как сроки, стоимость аренды, ответственность сторон и т.д.
4. Проверьте состояние помещения
Перед заключением договора субаренды тщательно осмотрите помещение в присутствии арендодателя. Фиксируйте все имеющиеся повреждения и неисправности, чтобы избежать возможных конфликтов в будущем.
5. Платите аренду своевременно
Следуйте заранее оговоренным условиям оплаты арендной платы и не допускайте задержек. Это поможет избежать проблем с арендодателем и сохранить хорошие отношения с ним.
6. Соблюдайте правила использования помещения
Убедитесь, что вы соблюдаете все правила и ограничения, установленные арендодателем. Не допускайте использования помещения для запрещенной деятельности или нарушения правил безопасности.
7. В случае возникновения проблем обращайтесь к юристу
Если возникают какие-либо проблемы или разногласия с арендодателем, рекомендуется обратиться к юристу для получения профессиональной помощи и защиты своих прав.
Важно помнить:
- Субаренда нежилого помещения – это ответственность перед арендодателем и собственником помещения.
- Следует быть внимательным и осторожным при заключении субаренды, чтобы избежать возможных проблем.
- Письменный договор субаренды является ключевым документом для обеспечения защиты интересов всех сторон.
- Всегда придерживайтесь вышеуказанных советов и правил, чтобы избежать возможных проблем при субаренде нежилых помещений.
Какие права и обязанности возникают у сторон при субаренде
Субаренда нежилого помещения является специфическим видом аренды, при котором арендатор передает часть или весь арендуемый объект третьей стороне. При субаренде возникают определенные права и обязанности у всех сторон, которые следует учитывать.
- Права и обязанности арендодателя:
- Арендодатель должен дать согласие на субаренду нежилого помещения в случае, если это не запрещено договором аренды.
- Арендодатель остается ответственным перед арендатором за соблюдение всех условий договора аренды.
- Арендодатель имеет право проверять соблюдение условий субаренды и требовать своевременной оплаты арендной платы.
- В случае нарушения условий субаренды арендодатель имеет право прекратить договор аренды с арендатором.
- Права и обязанности арендатора:
- Арендатор имеет право субарендовать нежилое помещение, если это не запрещено договором аренды.
- Арендатор несет ответственность перед арендодателем за выполнение всех условий договора аренды.
- Арендатор обязан получить согласие арендодателя на субаренду и уведомить арендодателя о всех изменениях, связанных с субарендой.
- Арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендную плату арендодателю.
- Субарендатор получает право использования нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором субаренды.
- Субарендатор обязан выполнять все условия субаренды, установленные арендатором.
- Субарендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендную плату арендатору.
- Субарендатор не имеет права изменять условия субаренды или передавать право субаренды третьим лицам без согласия арендатора.
| Сторона договора | Права | Обязанности |
|---|---|---|
| Арендодатель | — Дать согласие на субаренду — Проверять соблюдение условий субаренды |
— Остаться ответственным перед арендатором — Требовать своевременную оплату аренды |
| Арендатор | — Субарендовать помещение — Получить согласие арендодателя |
— Выполнять условия договора с арендодателем — Уведомить об изменении условий |
| Субарендатор | — Использовать помещение — Получение условий субаренды |
— Своевременная оплата аренды — Соблюдение условий субаренды |
Важно отметить, что при субаренде арендатор и субарендатор не образуют юридическое лицо, и арендатор остается ответственным перед арендодателем за все обязательства. Поэтому важно внимательно изучить и согласовать все условия субаренды, а также узнать о возможных ограничениях и рисках, связанных с ней.
Как избежать проблем и защитить свои интересы
Правильное оформление и заключение договора на субаренду нежилого помещения является важным шагом для защиты своих интересов как арендатора. Вот несколько полезных советов, которые помогут избежать проблем в процессе субаренды:
- Тщательно изучите условия договора: перед подписанием договора проведите тщательное изучение всех его условий. Удостоверьтесь, что положения договора соответствуют вашим интересам и требованиям.
- Определите цель субаренды: перед тем как искать подходящего субарендатора, определите свою цель. Задумайтесь, какую деятельность будет осуществлять субарендатор и будет ли она влиять на ваш бизнес.
- Проанализируйте рынок: перед выбором субарендатора, внимательно изучите рынок и определите потенциал субаренды. Убедитесь, что в районе недостатка в аналогичных помещениях и что спрос на такие помещения высок.
- Проведите проверку субарендатора: прежде чем заключить договор, убедитесь в надежности и благонадежности потенциального субарендатора. Проверьте его кредитную историю, компетентность в выбранной сфере деятельности и личные рекомендации.
- Определите условия досрочного расторжения договора: внесите в договор условия, устанавливающие порядок досрочного расторжения договора в случае необходимости.
Следуя этим советам, вы сможете избежать проблем и защитить свои интересы при субаренде нежилого помещения. Не забывайте, что правильное оформление договора и предварительный рассмотр всех возможных рисков помогут избежать неприятных ситуаций в будущем.
Субаренда – это гражданско-правовая сделка, на основании которой арендатор переуступает свои права владения и пользования объектом недвижимости.
По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.
Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.
При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.
Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.
Особенности договора субаренды
Как говорилось выше, субаренда – это договор, на основании которого арендатор передает права на временное владение и пользование определенным недвижимым имуществом. Для придания действительности сделке, необходимо оформить договор субаренды.
Нюансы субарендного соглашения:
| Обязанности первоначального арендатора перед собственником сданного по субаренде помещения не прекращаются | Арендатор не может переуступить субарендатору больше правомочий в отношении помещения, чем у него самого есть |
| При заключении договора на срок более 1 года | требуется пройти процедуру его государственной регистрации |
Как составить договор субаренды нежилого помещения
Договор субаренды нежилого помещения заключается исключительно в письменной форме. При нарушении формы документа закон предусматривает такое негативное последствие, как признание соглашения недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ.
При регулировании правоотношений между сторонами применяются правила, установленные к договорам аренды. Именно поэтому к обязательным условиям субаренды, согласно пункты 1 статьи 432 ГК РФ, относятся следующие:
- предмет соглашения: данные, которые идентифицируют сдаваемое имущество – объект (статьи 606, 607 ГК РФ);
- стоимость аренды (арендная плата): регулируется пунктом 1 статьи 654 ГК РФ.
Вышеперечисленные условия являются существенными для заключения соглашения.
Однако рекомендуется не пренебрегать и другими условиями, не относящимися к существенным, поскольку в судебной практике они зачастую становятся предметом споров. К таким, например, относится залог. Арендатор должен гарантировать, что на момент заключения соглашения офис, склад, цех или иное коммерческое или некоммерческое помещение не является предметом залога и не имеет иных обременений.